Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами

Рассмотрим следующий вопрос: "Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами?

Наследники вправе принять наследство исключительно целиком и единовременно. Это означает, что наследники могут получить не только имущество умершего, но и права, обязанности, долги, оставшиеся после смерти наследодателя. Если наследники хотят избежать выплат долгов за умершего, единственный надежный способ – отказаться от наследства.

Наследование прав и обязанностей арендатора

Наследники получают в порядке принятия наследства не только имущество, но и иные права и обязанности наследодателя. Наследство – не всегда только доход, но иногда есть и расходная часть.

Например, долги наследодателя переходят по наследству. Причем, происходит это независимо от способа принятия имущества:

  • по завещанию. Если наследодатель самостоятельно распределил имущество между теми, кого пожелал сделать наследником;
  • по закону. Когда завещания составлено не было, наследуют только родственники умершего.

Если наследодатель при жизни выступал в качестве арендатора и заключил договор аренды, право аренды переходит по наследству наравне со многими другими правами. Такой порядок закреплен в ГК РФ.

Именно поэтому наследники могут принять не только имущество, но и право на замену одной стороны договора – арендатора с наследодателя на наследника.

[2]

Закон допускает лишь одно исключение в этом правиле. Если договор аренды неразрывно связан с личностью арендатора, то арендодатель может расторгнуть его после смерти первого и отказать наследникам.

Во всех иных случаях наследники могут получить возможность заменить умершего арендатора. Если же умерший имел задолженности, в том числе и по аренде, все наследники, принявшие имущество, поделят их и обязуются возместить арендодателю.

Таким образом, права и обязанности арендатора переходят по наследству. При этом сохраняется право наследников принять или отказаться от них. Однако не стоит забывать, что отказываться придется от всего наследства, а не только от той части, которая связана с договором аренды.

Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами?

Часто бывает так, что арендатор не погашает плату за аренду вовремя, и образуется задолженность перед арендодателем. Что же делать арендодателю, если такая задолженность образовалась, а арендатор внезапно скончался?

Если арендатор имел задолженность перед арендодателем и умер, не успев выплатить ее, у арендодателя есть несколько вариантов действий:

  • отыскать наследников, желающих вступить в наследство. Если кто-либо примет наследство арендатора, то и долги перейдут к наследнику, в том числе и по аренде;
  • если наследники отказались от принятия наследства умершего, то, следовательно, и долги его наследовать некому. Отсюда, скорее всего, взыскать долг по аренде будет уже не с кого. Арендодателю придется списать его.

Отказать безосновательно арендодатель не может и расторгнуть договор в том числе. Наследник, выступивший в качестве нового арендатора, автоматически берет на себя обязательство по выплате долга перед арендодателем, если он – единственный. Если таковых несколько, долг делится согласно стоимости принятого имущества.

Действия арендодателя в случае смерти арендатора с долгами следующие:

    1. Выяснить, есть ли наследники, принимающие наследство умершего и попытаться мирно решить вопрос с долгом. В случае их согласия, на этом этапе все может закончиться. Наследники погасят долг, проблема будет решена.
    2. Если наследники не соглашаются с предъявляемыми требованиями, арендодателю лучше как можно скорее заявить о своем праве на возмещение долга в суд. В результате будут установлены наследники, если таковые есть, на них будет возложена обязанность выплаты долгов.
    3. Если наследников, принявших имущество умершего нет, долг придется списать, так как взыскивать его не с кого.

Таким образом, право аренды переходит по наследству вместе с другими правами, обязанностями, а также имуществом умершего. Долги по аренде умершего наследодателя–арендатора также наследуются его преемниками. Если же никого, принявшего наследство, нет, арендодателю не остается ничего иного, как списать долг.

yurburo61.ru

Испании, он сдается по договору аренды. Договор сделан от имени отца, способ оплаты — наличными. Срок аренды 5 лет. Отец скоропостижно скончался в Испании от болезни. Арендатор выплачивал аренду нам с сестрой путем перевода с помощью Маниграмм. Два месяца арендаторы перестали платить нам деньги. На телефонные звонки не отвечают, телефон отключают. Связи с ними нет. Можно ли расторгнуть договор аренды, т.к. арендодатель умер? Какие мне нужны документы и куда обращаться? вещные права Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

  • Как расторгнуть договор аренды
  • Как расторгнуть договор аренды на нежилое помещение, если арендатор не нарушал условий договора?

Ответы юристов (1)

  • Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб.

Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами?

    Выяснить, есть ли наследники, принимающие наследство умершего и попытаться мирно решить вопрос с долгом.

Арендатор умер. как расторгнуть договор аренды?

СОВЕТУЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ В случае смерти арендодателя — физического лица самый предпочтительный вариант — «притормозить» внесение арендной платы до тех пор, пока наследники официально не вступят в свои права и не подтвердят это документально. Кстати, такую точку зрения однажды поддержал суд Московского округа. Он рассматривал случай, когда умер предприниматель, который лично должен был получать деньги за арендуПостановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05.

Пока его наследница не оформила право собственности на арендуемую недвижимость, организация за аренду вообще не платила. По этой причине наследница — жена умершего предпринимателя — впоследствии хотела взыскать с арендатора неустойку. Она считала, что арендатор должен был перечислять деньги на депозит нотариуса.
Но суд ее не поддержал, ведь в рассматриваемой ситуации это право, а не обязанность должникаст.

Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры

Арендодатель умер: кому платить и как

    под освобождение от НДФЛ попадают лишь старые долги перед наследодателем, то есть те, которые имелись на день его смертип.

В случае смерти арендатора договор прекращает свое действие

Л.А. Елина, экономист-бухгалтер Арендовать помещение у предпринимателя или просто у физического лица выгоднее, чем у организации: как правило, ставки арендной платы ниже. Но кому ее платить, если арендодатель умер? Ваше руководство будет предлагать вам тот или иной вариант дальнейшей оплаты. Но вы должны понимать, какие минусы есть у каждого из них.
Как известно, наследники бывают по закону или по завещанию. Ими могут быть как физические, так и юридические лица и даже государство (к примеру, если у умершего не было других наследников). Мы рассмотрим наиболее часто встречающуюся ситуацию: когда наследники — физические лица.
Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действияп. 1 ст. 617 ГК РФ.

Читайте так же:  Должны ли дети платить алименты родителям пенсионерам

Расторжение договора аренды, если арендатор умер

Поскольку права и обязанности по предварительному договору купли-продажи также переходят по наследству, в данном случае наследник становится на место наследодателя не только в вопросах аренды, но и в вопросах последующей продажи имущества арендатору. оответственно, право арендатора на выкуп арендуемого имущества сохраняется. Вторая позиция состоит в том, что договор аренды с правом выкупа арендуемого имущества это смешанный договор, содержащий как элементы договора аренды, так и элементы договора купли-продажи. В соответствии с этой позицией, если право арендатора на аренду имущества сохраняется, то право арендатора на последующий выкуп имущества не сохраняется, поскольку сторона договора скончалась, право собственности арендодателя в момент его смерти перешло к наследнику и уже никоим образом к арендатору в соответствии с договором аренды перейти не может.

Как расторгнуть договор аренды?

В договоре, в данном случае, лучше прописать, что оплата осуществляется единовременным платежом наследнику за весь период вступления его в наследство и получения свидетельства о праве на наследство (если это недвижимое имущество — также свидетельства о государственной регистрации права). В любом случае, после вступления в наследство у наследника/наследников (а в последующем собственника имущества) остается право на обжалование договора аренды с последующим выкупом в судебном порядке если он/они не будут согласны с условиями заключенного арендодателем договора. Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева: Правом арендатора будет возможность пользоваться имуществом по договору аренды, а арендодателем по такому договору будет другое лицо (новый собственник имущества), который может предоставить право выкупить имущество.

НАПОМИНАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ Обязательно нужно взять копию свидетельства о праве на наследство, которое предъявит новый арендодатель. Когда будет выдано «наследственное» свидетельство, арендодатель в вашем договоре аренды поменяется автоматически. Для этого даже не потребуется дополнительное соглашение.

Однако иногда налоговые инспекторы советуют его составитьПисьмо УФНС по г. Москве от 26.01.2011 № 16-15/006872. Ну а пока наследники неизвестны (назовем это время «неопределенным» периодом), возникают сложности с внесением арендной платы. ВАРИАНТ 1. Директор предлагает платить предполагаемым наследникам Часто на таком варианте настаивают родственники умершего.

И это понятно: чем быстрее они получат деньги, тем им лучше. Но у этого варианта сплошные минусы. Как мы уже говорили, вы не можете знать наверняка, кто станет наследником.

Арендатор умер расторгнуть договор

ГК РФ; Решение Арбитражного суда Московской области от 15.04.2005 № А41-К1-25863/04. *** К сожалению, родственники умершего арендодателя не всегда ведут себя адекватно. Есть такие, кто не хочет ни разбираться в законодательстве, ни ожидать получения свидетельства о праве на наследство. Они пытаются сразу взять быка за рога и получить деньги от арендаторов под угрозой выселения.
И хотя такие требования родственников незаконны, некоторые арендаторы предпочитают сменить офис, лишь бы не ввязываться в затяжной конфликт. Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Аренда»: 2018 г.

  1. Учет у лизингополучателя в вопросах и ответах, № 9
  2. Выкупной лизинг: правила определения СПИ, № 9
  3. Вычет НДС и имущественные налоги у лизингополучателя, № 9
  1. Коммуналка в налоговом учете арендатора и арендодателя, № 12
  • Аренда с разных сторон: разбираем отдельные вопросы, № 8
  • Памятка по налоговому учету для арендодателя, № 4
  • 2013 г.
  1. «Арендодатель по доверенности»: кому платить, с кого удерживать НДФЛ, № 23
  2. Имущественные налоги при аренде и лизинге, № 23
  3. Арендодатель умер: кому платить и как, № 22
  4. Принимаем капвложения от арендатора, № 21
  5. Улучшаем арендованное имущество, № 20
  6. Как арендатору учесть улучшения, № 20
  7. Аренда жилья для работников, № 18
  8. Просто о сложном про аренду, № 17
  9. Сделки с недвижимостью, арендованной у муниципалитета: что с налогами, № 16
  10. Аренда машины с водителем: считаем НДФЛ и страховые взносы, № 8
  11. Аренда с выкупом: как обойтись без пересчетов, № 7
  12. Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру, № 3

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника

Вопрос

Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?

Ответ

[1]

В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)

Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.

ст. 617, «Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35» (под ред. П.В. Крашенинникова) («Статут», 2014)

Переоформить договор аренды наследник сможет после того как истечет срок, установленный ст. 1154 ГК РФ, то есть по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. После оформления свидетельства о праве на наследство наследник может обратиться к арендодателю с целью перезаключения договора аренды на него.

Подборка судебной практики:

Апелляционное определение Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 27.11.2013 по делу N 33-5201/2013 Иск о признании действий по незаключению соглашения на фактическое использование арендованного земельного участка незаконным; компенсации морального вреда, обязании освободить земельный участок удовлетворен правомерно, поскольку права и обязанности умершего арендатора перешли к истцу в порядке универсального правопреемства, независимо от того, когда было выдано свидетельство о праве на наследство.

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 03.12.2014 по делу N 33-11444/2014, А-39 Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежа и возложении обязанности. Обстоятельства: После смерти супруга ответчица продолжала пользоваться арендованным им имуществом до заключения непосредственно с ней договора аренды, однако платежи за аренду не вносились. Решение: Требование удовлетворено частично, поскольку ответчица как наследница приняла все права и обязанности по договору аренды, в том числе, и по погашению задолженности за аренду.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, декабрь 2015 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Показываем из Новостей | Страница из

Записей не найдено.

Показываем из Новостей | Страница из

Как быть арендатору, если арендодатель умер?

Обзор практики Верховного Суда по земельным спорам касательно аренды земли.

Читайте так же:  Судебная практика по возмещению морального вреда при дтп

Владельцы земельных паев, как правило, — люди пожилого возраста. Следовательно, в случае их смерти, у арендаторов возникает ряд вопросов: прекращает ли договор аренды свое действие? Нужно ли перезаключать договор? Нужно ли платить арендную плату до принятия наследниками наследства? Кому и как платить? Как возобновить договор, если арендодатель умер? Ответы на эти и другие актуальные для аграрного бизнеса вопросы можно найти в практике Верховного Суда.

1. Прекращает ли договор аренды свое действие в связи со смертью арендодателя?

Смерть арендодателя, по общему правилу, не является основанием для прекращения действия договора аренды, а также для его расторжения или изменения его условий. Все права и обязанности арендодателя после его смерти переходят к его наследнику (наследникам), который (которые) обязан (обязаны) продолжать выполнять все условия договора аренды земли. Именно такой позиции придерживается Верховный Суд в постановлении от 12.12.2018 г. по делу № 514/136/17 .

2. Является ли переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу основанием для расторжения договора?

Если условиями договора аренды предусмотрено расторжение договора в одностороннем порядке, или если стороны в договоре аренды предусмотрели, что переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу является основанием для расторжения договора, то договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут судом, если другая сторона уклоняется от его расторжения, а отказ другой стороны от расторжения договора, в таком случае, расценивается судом как односторонний отказ от условий договора.

Верховный Суд в таких случаях руководствуется принципом свободы договора, и хотя Закон Украины «Об аренде земли» не предусматривает такого основания для расторжения (прекращения) договора, как переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, Верховный Суд занимает позицию, что иск о расторжении договора подлежит удовлетворению (постановления от 05.09.2018 г. по делу № 587/755/17 , от 29.10.2018 г. по делу № 587/797/17-ц , от 10.04.2019 г. по делу № 235/1640/17 ).

3. Прекращается ли договор, если стороны не указали в типовом договоре, является ли переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу основанием для расторжения договора?

Если стороны при заключении договора использовали типовую форму договора аренды земельного участка, но, заключая договор, не зачеркнули лишнее в пункте 40 договора («переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица-арендатора есть (не есть) основанием для изменения условий или расторжения договора»), то Верховный Суд считает, что стороны однозначно не согласовали такое основание для расторжения договора аренды земли как переход права собственности на земельный участок к другому лицу, поэтому, учитывая положения статьи 32 Закона Украины «Об аренде земли», Верховный Суд занимает позицию, что основания для расторжения договора аренды по требованию одной из сторон отсутствуют ( постановление от 27.03.2019 г. по делу № 190/949/17 ).

4. Прекращается ли договор, если в договоре предусмотрено, что переход права собственности на земельный участок является основанием для изменения условий или расторжения договора?

Если договором аренды предусмотрено, что переход права собственности на земельный участок является основанием для изменения условий или расторжения договора, то это не значит, что такой договор прекращается автоматически. Только в случае требования одной из сторон договора такой договор может быть расторгнут в судебном порядке. Поэтому, даже если договором предусмотрена возможность его расторжения после смерти арендодателя, такой договор продолжает действовать и после регистрации права собственности на земельный участок наследником.

5. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут судом по иску наследника?

Если в договоре аренды отсутствует условие о том, что переход права собственности на земельный участок является основанием для расторжения договора, то суд может расторгнуть такой договор по иску наследника, в частности, если арендатор не выполнял или нарушал условия договора аренды, в том числе при жизни наследодателя, то есть в отношениях с предыдущим арендодателем. К такому выводу Верховный Суд пришел в постановлениях от 21.05.2018 г. по делу № 479/187/17 , от 06.03.2019 г. по делу № 467/297/18 .

Нарушение арендатором условий договора аренды касательно оплаты арендной платы (наличие невыполненных обязательств по договору за период аренды, который имел место во время жизни наследодателя, оплата арендной платы не в полном объеме и т.д.) является основанием для расторжения договора аренды земли в связи с нарушением арендатором своих обязательств касательно систематической выплаты арендной платы.

6. Нужно ли продолжать платить арендную плату наследнику земельного участка? С какого момента у наследника возникает право на получение арендной платы?

Продолжать платить арендную плату нужно, иначе, неуплата арендной платы может быть расценена судом как систематическое нарушение условий договора. Следовательно, существует риск расторжения договора судом по требованию наследника. При этом право на получение арендной платы у наследника земельного участка возникает сразу после открытия наследства ( постановление Верховного Суда от 06.02.2019 г. по делу № 134/1676/16-ц ).

7. Есть ли неуплата арендной платы в течение нескольких месяцев подряд систематической неуплатой арендной платы, если договором предусмотрена оплата арендной платы один раз в год?

Нарушение обязательства по уплате арендной платы не всегда и не в каждом случае является основанием для расторжения договора аренды судом. Основанием для прекращения права аренды, в частности расторжения договора аренды судом, является именно систематическое нарушение условий договора.

Если по условиям договора аренды арендная плата за землю должна выплачиваться один раз в год, то под систематической неуплатой арендной платы в этом случае необходимо понимать неуплату арендной платы за два и более года подряд, а не в течение трех месяцев подряд (постановление от 30.01.2019 г. ).

8. Может ли договор аренды быть признан судом недействительным после смерти арендодателя?

Если договор аренды «заключен» («подписан») после смерти арендодателя, то договор признается судом недействительным. Верховный Суд исходит из того, что, если арендодатель умер до заключения оспариваемой сделки, то он, арендодатель, физически не мог подписать договор аренды земли и акт приема-передачи земельного участка, таким образом, сторонами не достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, а воля на заключение спорного договора у арендодателя — отсутствует (постановления от 21.02.2019 г. по делу № 451/354/17 , от 17.10.2018 г. по делу № 371/866/16-ц ).

9. Является ли действительным договор, если он заключен до смерти арендодателя, а право аренды зарегистрировано после смерти арендодателя?

Если договор аренды заключен до смерти арендодателя, то есть договор был заключен (подписан) лично владельцем земельного участка, а право аренды зарегистрировано после его смерти, то такой договор не является недействительным (действителен), а иск о признании его недействительным удовлетворению не подлежит.

Верховный Суд исходит из того, что свое волеизъявление на заключение договора лицо изъявляет в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, в то время как регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним касательно договора (постановления от 14.02.2019 г. по делу № 709/1658/17-ц , от 23.05.2018 г. по делу № 704/1551/16-ц ).

10. Что делать арендатору, если наследник заключил договор аренды с другим арендатором?

Если предыдущий договор аренды не был прекращен (расторгнут судом), то заключенный наследником земельного участка договор аренды с другим арендатором может быть признан судом недействительным, а государственная регистрация права аренды, осуществленная ??на основании такого договора, — подлежит отмене.

Читайте так же:  Попал в дтп, я виновник, что делать

Верховный Суд исходит из того, что заключение наследником нового договора до прекращения действия предыдущего договора нарушает права и интересы первоначального арендатора земельного участка, который на законных основаниях пользуется земельным участком (постановления от 17.10.2018 г. по делу № 535/681/16-ц , от 30.05.2018 г. по делу № 376/2045/17-ц ).

11. Как восстановить договор аренды земельного участка, если владелец пая умер?

Порядок возобновления договора аренды земельного участка в случае смерти арендодателя предусмотрен статьями 19, 33 Закона Украины «Об аренде земли».

Со дня смерти арендодателя течение сроков, предусмотренных для направления уведомления о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на возобновление договора, а также срок для направления арендодателем возражений против возобновления договора после окончания действия договора, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок к наследнику.

Законом не установлено и не предусмотрено форму уведомления. На практике же, надлежащим уведомлением, в таком случае, считается заказное письмо с описью вложения, направленное арендатору по почте или переданное ему лично (с отметкой арендатора о получении).

Если арендатор намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, он должен сообщить об этом наследнику земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок (то есть в течение месяца со дня получения письма о переходе права собственности на земельный участок).

Видео (кликните для воспроизведения).

Поскольку приобретение наследником права собственности на земельный участок занимает не менее шести месяцев, то законодатель предусмотрел, что договор аренды в случае смерти арендодателя во время действия договора или в день окончания действия договора считается продолженным (возобновленным) до момента государственной регистрации права собственности наследника или территориальной общины (если наследство будет признано выморочным) на такой земельный участок (статья 19 Закона Украины «Об аренде земли»).

Таким образом, в случае смерти арендодателя во время действия договора или в день окончания действия договора договор аренды считается продленным (возобновленным), поэтому арендатор может продолжать пользоваться земельным участком до момента приобретения права собственности на земельный участок наследником или территориальной общиной и сообщения его, арендатора, об этом письменно.

Смерть владельца земельного участка (арендодателя) не прекращает действие договора аренды, поэтому арендатор земельного участка может продолжать пользоваться земельным участком и после смерти арендодателя (даже если срок действия договора истек) до уведомления его (арендатора) о переходе права собственности на земельный участок к наследнику. Впрочем, чтобы не потерять аренду в дальнейшем, после принятия наследником наследства, арендатору нужно должным образом выполнять условия договора и платить арендную плату, иначе договор аренды может быть расторгнут судом.

Олег Качмар, адвокат, партнер Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

Александра Бортман, помощник адвоката, юрист Юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры»

Что делать если арендодатель умер

Консультации(2)

  • Олег

Добрый день! Суть проблемы в том , что мы с женой снимаем квартиру в зеленограде,в феврале этого года мы заключили с хозяйкой договор бессрочной аренды,а в мае этого года она скончалась. А сейчас приезжал ее брат родной с женой и его жена начала запугивать полицией мою супругу( я в это время ехал домой но не успел их застать) Так вот жена брата начала говорить что мы теперь им должны платить 21000 рублей в месяц и + всю коммуналку оплачивать либо она вызывает полицию и нас в течении 3 часов выгоняют на улицу и опечатывают квартиру (договор бессрочной аренды нотариально не заверен) у нас с женой гражданство РФ но нет прописки в зеленограде даже временной Отсюда у меня вопрос законной ли их требования по поводу оплаты жилья и коммуналки(они ссылаются на то что хозяйки теперь нет и все по другому и что мы должны им платить за квартиру) Заранее спасибо всем кто откликнется!

05.06.2018 00Ответить

Администратор портала Олег

Что делать арендодателю если умер арендатор-наследодатель с долгами?

Согласно российскому законодательству по состоянию на 2019 год, наследник имеет право принять наследуемое имущество единовременно и целиком. Таким образом, граждане получают одновременно с наследством не только право собственности на движимое или недвижимое имущество, но также долги и обязанности, которые остались после кончины наследодателя.

Единственным способом избежать долговых выплат наследодателя, в этом случае, является отказ от наследуемого имущества.

Наследование обязанностей и прав арендатора

Потенциальные наследники получают в процессе оформления наследства не только имущество, но и обязанности, связанные с ним. Так, наследство – иногда приносит с собой не только желаемый доход, но и долговые обязательства. К примеру, в качестве такой расходной части наследства может выступать денежный долг наследодателя, который он не выплатил при жизни.

СПРОСИТЬ ЮРИСТА — БЫСТРЕЕ чем читать ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!

При этом, принятие таких обязательств происходит в автоматическом порядке независимо от способа принятия наследства:

  • По закону – если наследодатель не составил завещание и имущество распределяется по принципу очерёдности наследников.
  • По завещанию – если при жизни наследодатель составил открытое или закрытое завещание, определив самостоятельно лиц, которые получат его собственность после его кончины.

В случае, если наследодатель являлся арендатором, оформив соответствующий договор аренды, право аренды после его смерти переходит к наследнику с остальными обязанностями и правами. Данный порядок в 2018 году останется закреплённым в Гражданском кодексе Российской федерации.

По этой причине потенциальный наследник, выразивший своё желание принять имущество, также автоматически согласится на замену одной из сторон аренды, а именно – замены арендатора с личности наследодателя на наследника. Ведь кончина арендатора при наличии у него наследников (как по завещанию, так и по закону) не является основанием для расторжения договора и отказа в выдаче наследникам соответствующего имущества.

При этом, сегодня существует одно исключение из вышеописанного правила. В том случае, если оформленный договор аренды был неразрывно связан с личностью самого наследодателя, новый арендатор имеет законное право расторгнуть его после смерти наследодателя и отказать наследникам в доступе к имуществу.

Читайте так же:  Оформление кредита наличными в абсолют банке

Если наследодатель имел при жизни задолженность по аренде, то все принявшие наследство наследники должны поделить долги соразмерно полученным долям и выплатить их арендодателю.

При переходе обязанностей и прав по наследству от наследодателя к наследникам сохраняется право последних выразить свой отказ от такого имущества. Но, напоминаем, что в этом случае вам придётся отказаться от всего наследства, а не от той его доли, которая связана договором аренды.

Как поступать арендодателю, если умер арендодатель с долгом

Довольно часто в юридической практике возникает ситуация, когда арендатор, не выплативший долг вовремя арендодателю, умирает. Что же в такой ситуации делать?

В случае, если арендатор скончался так и не погасив задолженность перед арендодателем, он может заняться поиском наследников, которые выразили своё желание вступить в наследство. Если таковые имеются, то все долги в автоматическом порядке перейдут к этим лицам. При этом, в случае, если наследники отказались от имущества, то взыскать долг не представляется возможным и арендодатель будет вынужден списать его.

Также, согласно ГК РФ, наследники могут не только наследовать долг наследодателя по договору аренды, но и фактическое право продолжения договора, если они этого хотят. Арендодатель не имеет право безосновательно отказать им, как и расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом, наследники, которые выступают в роли нового арендатора автоматически берут на себя имеющиеся долги.

Опытные юристы нашего сайта рекомендуют в случае смерти должника-арендатора арендодателю выполнить следующие действия:

  • Постараться выяснить, имеются ли у арендатора наследники, которые хотят принять наследство и решить с ними вопрос долга наследодателя полюбовно. Если они согласятся – на этом всё и закончится. Фактически проблема будет решена при погашении долга.
  • В том случае, если наследники откажутся выполнять обязательства наследодателя – обращайтесь с соответствующим иском в суд! В итоге, наследники будут вызваны на заседание суда, после чего на них будет переложена обязанность уплаты долга наследодателя-арендатора.

Если же наследников нет – придётся списать долг. Давайте подытожим:

Право аренды переходит к наследникам арендатора-наследодателя вместе с остальными обязанностями и правами, в том числе и правом собственности на наследуемое имущество.

При этом, долг наследодателя переходит к наследникам, которые могут отказаться от него только в случае полного отказа от наследства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

[3]

ЭКОНОМЬ ВРЕМЯ и ДЕНЬГИ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ от ЛУЧШИХ ЮРИСТОВ пока другие за это платят!

Аренда в наследство, или Что делать с деятельностью умершего предпринимателя

Отмена госрегистрации предпринимателя

Заниматься предпринимательской деятельностью физлицо может лишь при условии его регистрации в качестве предпринимателя. При этом такое лицо не может подарить свой бизнес кому-либо или передать его по наследству. Нет… активы, конечно, он может передать, но тому, кто принял бизнес, все равно придется регистрироваться в качестве предпринимателя и, в частности, переоформлять на себя все разрешительные документы. Воспользоваться готовым бизнесом без «бумажной» волокиты, увы, не получится.

Поэтому, если предприниматель умер, его нужно снять с госрегистрации. Для этого достаточно отправить копию свидетельства о смерти госрегистратору ( ч. 4 ст. 18 Закона № 755*) либо налоговикам (последние все равно сообщат госрегистратору — п.п. 9 п. 11.22 Порядка № 1588**). Дальше снятие с госрегистрации произойдет автоматически.

Кстати, налоговики в любом случае узнают о смерти физлица в течение месяца. Об этом им сообщат органы регистрации актов гражданского состояния ( п.п. 70.16.4 НКУ). А раз так, то налоговик аннулируют идентификационный номер бывшего предпринимателя (категория 119.09 ЗІР). Так что тянуть со снятием с госрегистрации, чтобы получать деньги за аренду на счет умершего, смысла нет.

Так можно ли получить долги за прошлую аренду и доход по будущей? И как? Сейчас и разберемся.

С долгами проще всего. По общему правилу смерть физического лица — арендодателя не прекращает действия договора!

Во-первых, такое последствие предусмотрено лишь в случае смерти физлица-арендатора, но не арендодателя ( ч. 1 ст. 781 ГКУ).

Во-вторых, в таком случае все имущественные права и обязанности умершего входят в состав наследства и переходят к его наследникам ( ст. 1218 ГКУ). При этом арендные платежи не связаны с личностью умершего предпринимателя (они связаны с его деятельностью). Поэтому ч. 2 ст. 608 ГКУ тут не работает.

Стало быть, после смерти предпринимателя его должники остаются должниками, но уже — перед наследниками. В то же время заметьте: стороны могут прописать в договоре, что смерть предпринимателя-арендодателя является основанием для его расторжения в одностороннем порядке.

Обязательства, неразрывно связанные с личностью физлица, — это, к примеру, получение алиментов, получение возмещения за вред здоровью и т. п.

Как же наследникам получить долги?

Во-первых, путем получения в составе наследства права требовать погашения долга. Основанием для такого требования будет выступать свидетельство о наследовании (в нем будут содержаться и соответствующие долги).

Во-вторых, если должники согласны, можно поступить иначе: погасить долги нотариусу (путем внесения на депозит), а тот уже распределит полученные деньги между наследниками по истечении 6 месяцев. Как это происходит?

Сначала должник начисляет арендную плату в пользу умершего предпринимателя и отражает ее в форме № 1ДФ без удержания НДФЛ или военсбора, используя код предпринимателя (ведь это плата за те периоды, когда предприниматель еще был жив). Об этом свидетельствует консультация в категории 103.25 ЗІР.

Затем начисленную арендную плату должник перечислит на депозит нотариуса ( ст. 537 ГКУ). А тот, в свою очередь, распределит ее между наследниками после истечения 6 месяцев со дня смерти предпринимателя.

Раньше получить долги, к сожалению, не получится, поскольку до истечения 6 месяцев неизвестно, кто по факту станет наследником и сколько наследников вообще будет, т. е. непонятно, кому платить долг.

Как наследнику получить доход

С долгами понятно, но что делать с действующими договорами? Оставить как есть? Расторгнуть? Перезаключить новые?

Ответы на эти вопросы не лежат на поверхности. Поэтому наследникам в первую очередь нужно определиться: продолжать налаженный бизнес, продать недвижимость, открыть в ней другой бизнес или что-то еще.

Вариант 1: вы не намерены продолжать арендный бизнес и хотите «выселить» арендаторов. Начните с проверки договоров аренды. Возможно, в них есть оговорка насчет того, что договор может быть расторгнут в случае смерти предпринимателя-арендодателя (как мы уже говорили, такая оговорка вполне допустима).

Если же такой оговорки нет, то можно попытаться договориться об этом с арендаторами отдельно и, например, заключить с данной целью соответствующее допсоглашение. Если с их стороны будет противодействие, то, как вариант, можно сослаться на то, что при ликвидации юрлица-арендодателя договор аренды прекращается ( ч. 2 ст. 781 ГКУ). А к предпринимательской деятельности физлиц применяют те же нормы, что и к деятельности юрлиц, если иное не установлено законом или не вытекает из сути отношений ( ст. 51 ГКУ). А раз так, договор аренды должен считаться прекращенным с момента смерти предпринимателя.

Читайте так же:  Как составляется претензия по некачественному товару

Хотя мы с этой позицией не согласны (позже объясним почему), но если она вам выгодна, можно попытаться и воспользоваться ею .

Итак, договор аренды расторгается, арендатор выезжает, и составляется акт приема-передачи здания (вместо подписи умершего предпринимателя достаточно указать реквизиты его свидетельства о смерти). На этом все. Больше арендатор ничего платить не будет (за исключением погашения долгов, если они были). Если же он не выедет из здания, наследники вправе потребовать от него оплату и за этот период (как минимум потому, что до момента возврата договор можно считать действующим — ч. 2 ст. 795 ГКУ).

После того как право собственности на здание будет зарегистрировано на наследника, он вправе делать с ним что угодно: продать, подарить, открыть другой бизнес, заключить новый договор аренды и т. п.

Вариант 2: вы намерены продолжать арендный бизнес. В таком случае, очевидно, ни вы, ни арендаторы не заинтересованы в расторжении договоров. Да и обязанности такой, по правде говоря, нет (если она не предусмотрена договором). На самом деле применение ст. 51 ГКУ в данном случае весьма спорно. Ведь из сути отношений вытекает совершенно иное: предпринимательский статус арендодателя никак не влияет на правила наследования. После смерти предпринимателя, заключившего договор (в том числе и договор аренды), все права и обязанности по такому договору переходят по наследству ( ст. 1218 ГКУ). При этом совершенно неважно, был у физлица-наследодателя предпринимательский статус или нет, — действующее законодательство на этот счет никаких ограничений не предусматривает. А значит, в связи со смертью предпринимателя договор аренды расторгать не нужно.

Но как же получать арендную плату? После того, как вы вступите в наследство, можно будет оформить допсоглашение к договору и поменять в нем арендодателя и реквизиты текущего счета в связи со смертью предпринимателя и принятием наследства. Арендные платежи будут направляться уже на ваш счет. Но учтите, что сами условия договора получится изменить лишь с согласия арендатора.

До вступления в наследство советуем обдумать/просчитать вариант с регистрацией предпринимателем. И при выборе в пользу такой регистрации, пройти ее.

Но как получать деньги в течение тех 6 месяцев, когда наследники еще не вступили в наследство? Ведь непонятно, кому платить: арендодатель уже умер, а наследники еще не определены. На наш взгляд, самым логичным и правильным будет подождать до тех пор, пока наследники вступят в право наследства. И только потом начислить и выплатить им арендную плату сразу за полгода.

При этом форму № 1ДФ в течение этих 6 месяцев подавать не нужно, так как отсутствует субъект, в пользу которого начисляется доход. Кстати говоря, налоговики советуют поступать именно так (категория 103.25 ЗІР). Поэтому, даже если юрлица-арендаторы будут начислять в бухучете арендную плату, форму № 1ДФ достаточно подать один раз — при выплате дохода наследникам (признак дохода — «106»).

Если наследники на момент выплаты уже будут зарегистрированы в качестве предпринимателей, код выплаты может быть «157» (без удержания НДФЛ и военсбора).

Есть и другие варианты действий, но их нельзя назвать безупречными. К примеру, эти полгода юрлицо может перечислять арендную плату на депозит нотариуса, но тут возникает проблема с формой № 1ДФ. В ней в течение полугода придется указывать идентификационный код умершего предпринимателя, а этот код вообще может быть уже и недействителен. Так что такой способ подходит только для выплаты долгов, образовавшихся до смерти предпринимателя, а не после нее (категория 103.02 ЗІР).

А есть и такие арендаторы, которые готовы платить арендную плату умершему на его прежний счет, отражая в форме № 1ДФ выплаты ему, как будто ничего и не произошло. Особенно, если госрегистрацию умершего предпринимателя еще не отменили. В принципе, для наследников это ничем не грозит, так как через полгода они получат полное право распоряжаться деньгами, которые находятся на счете умершего предпринимателя ( п. 5.6 Инструкции № 492***). А вот для самого юрлица-арендатора это может обернуться претензиями со стороны налоговиков: мол, почему выплачивался доход на имя умершего человека без удержания НДФЛ и военсбора, если он должен был выплачиваться наследникам с удержанием данных сумм? Так что решайте сами, готовы ли вы рисковать и какой способ выплат предпочесть.

Налоги и отчеты за умершего предпринимателя

Последний отчетный период по умершему предпринимателю заканчивается в день его смерти — в этот день прекращается начисление всех налогов ( п.п. 37.3.2 НКУ).

При этом, если у предпринимателя остались непогашенные долги по единому налогу или ЕСВ, то требование их погасить налоговики предъявят наследникам. Но не сразу, а после принятия наследства, т. е. через полгода. В течение этого периода пеня начисляться не будет.

Кстати, не следует опасаться долгов, так как наследники обязаны погасить их только в пределах стоимости унаследованного имущества и пропорционально части в наследстве ( п. 99.1 НКУ).

Итак, и единый налог, и ЕСВ, не оплаченные предпринимателем за последний месяц (квартал) работы, вы можете уплатить уже после того, как вступите в наследство. До этого момента платить не стоит. Сами налоговики разъясняли, что физлицо не имеет права уплачивать ЕСВ за других лиц (категория 301.10 ЗІР).

Что касается отчетов, то налоговики дают совершенно противоположные разъяснения: так, по налогам они разрешают отчеты не подавать (категория 135.02 ЗІР), а вот по ЕСВ требуют от наследников отчитаться (категория 301.06.01 ЗІР). Вместе с тем в Законе о ЕСВ об этом ни слова. Впрочем, косвенно такую возможность можно выудить из подзаконного Порядка № 435**** (п. 10 разд. II).

Видео (кликните для воспроизведения).

Если у предпринимателя была переплата по налогам, то наследники могут обратиться к налоговикам с заявлением о возврате переплаты и свидетельством о праве на наследство. В итоге они получат переплату на свой счет (категория 135.04 ЗІР).

Источники


  1. Исследования по истории и теории развития авиационной и ракетно-космической науки и техники: моногр. . — М.: Наука, 2011. — 264 c.

  2. Виктор, Дмитриевич Перевалов Теория государства и права 5-е изд., пер. и доп. Учебник и практикум для прикладного бакалавриата / Виктор Дмитриевич Перевалов. — М.: Юрайт, 2016. — 690 c.

  3. Конституционное право зарубежных стран; АСТ, Сова — Москва, 2010. — 160 c.
Что делать арендодателю, если умер арендатор с долгами
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here