Что можно строить на землях сельхозназначения

Рассмотрим следующий вопрос: "Что можно строить на землях сельхозназначения". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

Многие горожане стремятся приобрести загородный земельный участок среди красивой природы, чистого воздуха. И те, кто стал владельцем земли сельхозназначения, нередко задумываются о возможности последующей постройки на них небольших загородных домиков или роскошных коттеджей. Некоторые планируют возвести ангар, ЛЭП или пруд.

Однако в документах на участок в большинстве случаев указано, что такая земля предназначается для сельскохозяйственных работ.

Учитывая особенность их прямого использования, возможности владельца земли в отношении застройки серьезно ограничены. При попытках оформить документы на строительство дома, граждане получают отказ, поскольку такие земли на особом контроле у государства.

В соответствии с требованиями Земельного кодекса, исходя из предназначения и вида деятельности на земельном наделе, установлен строгий регламент типов частных земель. Поскольку значительная территория земельных угодий страны отведена под сельскохозяйственные нужды, то ст. 40 законодательства РФ регламентирует право владельца участка на постройку сооружения, отталкиваясь от целевого назначения. Но многие интересуются можно ли строить жилой дом на землях сельхозназначения.

[2]

Законодательное разделение наделов земли

Целевое назначение всего земельного фонда Российской Федерации в соответствии со статьей Закона № 101-ФЗ подразделяется на 7 категорий:

  • Территории, предназначенные для возведения зданий промышленного назначения и городское строительство. Оформить разрешение на постройку таких зданий несложно.
  • Территории земель, которые входят в категории охраняемой природной зоны и навремя исключенных из оборота. Эти зоны находятся под непосредственным контролем государства и строительство здесь запрещено.
  • Непосредственно угодья сельскохозяйственного назначения, предусмотренные только для ведения сельхозработ. Эти угодья располагаются вне территорий городского строительства и их прямое предназначение — производство сельхозработ. Если за время работы на таких угодьях произошло загрязнение грунта или они использовались в другом назначении, то будет наложено административное и гражданское наказание.
  • Угодья сельскохозяйственного (с/х) назначения, отведенные в личное подсобное хозяйство на которых можно строить гаражи и дома дачного типа согласно классификации.
  • Следующая категория — разведение пресноводных видов рыб в водоёмахизолированного типа.

Оформление разрешения на постройку дома

Многих интересует вопрос: «Разрешено строительство домов на земле сельхозназначения и есть ли изменения в 2017?»

Законное строительство и разрешенное использование построек на с/х участках зависит от вида хозяйской деятельности. В 2017 году в Российской Федерации разрешено фермерское, садоводческое, дачное и приусадебное направления деятельности. Постройки необходимы для успешного развития каждого вида с/х направления и имеют целенаправленное назначение.

К примеру, дачникам необходим домик для своих предназначенных целей, в ангаре можно хранить собранный урожай или инструмент. Поэтому, независимо от дальнейшего предназначения земельного надела, дачное строительство и возведение хозпостроек на садоводческом участке допустимы. Это будет разрешенное строительство на законном основании.

Семья фермера должна проживать в коттедже, который расположен на земельных угодьях его хозяйства.

В большинстве случаев в паспорте перечислен список разрешенных видов деятельности. Это может быть:

  • сельхозпроизводство;
  • животноводство и выпас на пастбищах животных;
  • засев пашни;
  • садоводство и огородничество;
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • приусадебное хозяйство.

Такой перечень помогает определить возможность получить разрешение на дальнейшую постройку дома на земле с/х назначения. Только участок категорий под ИЖС и садоводство допускает получение такого разрешения. Если указана другая категория участка, то потребуется ее перевод в категорию садоводство и ИЖС. Как же перевести участок в дачное строительство? Эта процедура возможна только с разрешения местных чиновников.

При категории садоводство разрешение под дачное строительство не требуется, необходим только Устав садоводческого товарищества, где перечислены ограничения в количестве строящихся домов и бань.

При строительстве нескольких зданий на участке потребуется последующее оформление. При юридическом оформлении один дом определен в категории для проживания целый год, остальным присвоена категория временных и гостевых построек.

[3]

Сейчас можно приобрести большие объемы фермерских земель, до нескольких гектаров, но с обязательным обоснованием и доказательством целевого использования угодий. В таких случаях возведение коттеджа и фермы, будет законно обоснованным, поскольку животным нужен постоянный уход. Можно воспользоваться более упрощенным способом ведения животноводства, разводя кур и кролей. Из документов нужно получить сертификат о фермерской деятельности.

Последствия нецелевого использования земли

Помимо этого придется уплатить немалый штраф (по статье № 8.8 Конституции РФ) в зависимости от вида правонарушения:

Нарушение Граждане (штраф в рублях) Должностные лица (штраф в рублях) Организации (штраф в рублях)
При нецелевом использовании и установлении кадастровой стоимости (КС) Мин. 10000 Мин. 20000 Мин. 100000
При нецелевом использовании без КС 10000 — 20000 20000 — 50000 100000 — 200000
Использование не по назначению с КС Мин. 3000 Мин. 100000 Мин. 2000000
Использование не по назначению без КС Мин. 20000 Мин. 15000 Мин. 400000
Использование не по назначению с КС 20000 — 50000 50000 — 100000 400000 — 700000
Отсутствие разработки земли 20000 — 50000 100000 — 200000 20000 — 40000
При самозахвате надела с КС Мин. 5000 Мин. 20000 Мин. 100000
При самозахвате надела без КС 5000 — 10000 20000 — 50000 100000 — 20000

Суд может принять решение о сносе постройки в тех случаях, когда был причинен вред имуществу, окружающей природе, нарушены права третьих лиц и другое. Оспаривать приговор судебных инстанций о сносе дома придется в общем порядке.

Консультация от практика

О строительстве на землях сельхозназначения, а также порядке узаконивания постройки — на видео.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения

В кадастровом паспорте любого участка обязательно прописано назначение, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Так, к сельхоз наделам относятся земли для выращивания культур, животноводства – как в промышленных масштабах, так и в личных целях. Есть ряд разрешённых капитальных объектов, которые можно строить на землях сельскохозяйственного назначения. Без построек хозяйственная деятельность в большинстве случаев невозможна. Но если не соблюдать предписания Земельного Кодекса, можно нарушить закон и лишиться постройки: суд вынесет постановление о сносе.

Законодательство в сфере сельхозугодий

Юридически нормы использования подобных земель закреплены следующими актами:

  • Земельный Кодекс: статьи 77-80 (глава 14);
  • ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения;
  • некоторые статьи Гражданского Кодекса;
  • региональные законодательные акты.

Сельское хозяйство на территории РФ ведётся с разной интенсивностью: для одних регионов это практически единственный источник поступлений в казну. В других субъектах ведение сельхоз деятельности ограничивается лишь некоторыми видами и не является основным. Поэтому региональные законы в отношении угодий разнятся.

Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в чите

Закон определяет состав сельскохозяйственных земель (ст.77):

  • поля;
  • лесные посадки, защищающие угодья от разрушающих факторов (ветер);
  • водные пространства (пруды, обеспечивающие полив, территории для выращивания рыбы, водонапорные башни, конструкции для хранения воды);
  • территории для коммуникаций: электричества, водоснабжения и дорожной сети;
  • строения, обеспечивающие сельхоз деятельность.

Виды сельскохозяйственных наделов

По общему правилу сельхоз угодья имеют признаки:

  1. располагаются вне населённых пунктов: вокруг населённых пунктов на расстоянии 30 км все земли могут быть только сельскохозяйственными. Исключается расположение новых промышленных объектов в непосредственной близости от жилой зоны;
  2. предназначены для ведения хозяйства: животноводства, рыбоводства и растениеводства;
  3. могут использоваться для переработки продуктов сельхоз деятельности и в целях развития науки в этой области;
  4. в некоторых случаях возможно применение земель в охотничьих целях: сама охота и производство, связанное с переработкой результатов этой деятельности.

Кадастровый паспорт участка даёт информацию о том, как может использоваться земля. Виды деятельности:

  • подсобное (личное) хозяйство;
  • фермерские угодья;
  • земли для крестьянского хозяйства;
  • сады и дачи.

Всегда уточняется вид деятельности, запланированный на участке:

  • выращивание растений для личного использования (цветы, овощи, фрукты);
  • пашня, выращивание культур в промышленных объёмах (зерновые, подсолнечник, виноград и тд);
  • сенокос;
  • сельскохозяйственное производство;
  • пастбища;
  • ведение личного хозяйства с возможностью постоянного проживания на территории.

Каждый из видов деятельности определяет возможные постройки и их назначение.

Строительство на землях для ЛПХ

Личные хозяйства нуждаются в постройках, пригодных для длительного пребывания:

  • садовые домики;
  • капитальные дачные дома;
  • бани, санузлы;
  • сараи и иные помещения для хранения.

Длительное пребывание отличается от постоянного проживания возможностью прописаться по адресу участка. Чтобы зарегистрироваться в капитальном строении, нужно перевести землю из земель для ЛПХ в земли ИЖС. В некоторых случаях это происходит без проблем, в других это оказывается невозможно. Всё зависит от расположения земли и её статуса. Дело в том, что некоторые земли оказываются в списке особо охраняемых, и вносить подобные изменения в кадастровый паспорт запрещено.

Как построить частный дом: получение разрешения, регистрация строения

На данный момент действует так называемая «дачная амнистия» — закон, по которому зарегистрировать дом, построенный на дачном участке, можно без предоставления разрешения на это строительство. Иными словами, владелец земли ЛПХ строит дом, а затем зарегистрирует его в Кадастровой палате. Это правило действует и для давних построек.

Ограничения по строительству:

  • на землях для СНТ нельзя возводить больше одной постройки определённого назначения (можно только один жилой, один сарай, один гостевой дом и тд);
  • ряд запретов есть при выборе места для постройки: она не должна мешать соседям, перегораживать выезд, затрагивать коммуникации;
  • на этих наделах невозможно возвести крупный промышленный объект сельского хозяйства, так как обычно земли ЛПХ имеют небольшие площади.

Земли КФХ: что разрешено и что запрещено строить

Сельскохозяйственные угодья имеют особый статус и ценятся выше прочих, так как они универсальны. Земля поселений применима только для жилищного строительства, промышленные наделы не пригодны ни для проживания, ни для ведения хозяйства. С/х угодья – обычно, плодородные, ровные. Это позволяет использовать их и для строительства, и для проживания, и для возделывания. Поэтому за освоением крупных наделов сельхоз назначения государство строго следит.

Приобретая в собственность или в аренду поле КФХ с планами выстроить дом, владелец (арендатор) обязан:

  • доказать, что действительно ведёт крестьянскую фермерскую деятельность;
  • использовать землю в тех целях, для которых она предназначена.

В зависимости от типа хозяйства разрешено возводить капитальные строения:

  • жилые дома – для постоянного пребывания лиц, возделывающих землю или управляющих этим;
  • подсобные помещения – птичники, коровники, свинарники;
  • сооружения, обеспечивающие жизнедеятельность фермерского хозяйства.

Примечательно, что фермой считается не только крупное подворье, но и небольшое хозяйство на несколько голов. Закон учитывает, что даже небольшому количеству обитателей нужен ежедневный круглосуточный уход.

Запрещены к строительству:

— многоквартирные и офисные здания.

Жилой дом (коттедж) может построить собственник, если:

  • он вынужден постоянно находиться на территории участка;
  • он получил разрешение на строительство.

ВАЖНО. Поэтому, приобретая надел для строительства дома, нужно следить за тем, чтобы в кадастровом паспорте было указано назначение ЛПХ, а не КФХ. В первом случае не требуется разрешение от Земельного Комитета.

Как получить разрешение на строительство

Собственник предоставляет в муниципалитет (Земельный Комитет):

  • личные документы;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о межевании территории;
  • подтверждение ведения фермерской деятельности;
  • проект будущей постройки.

После рассмотрения заявки муниципалитет выносит решение: положительное или отрицательное.

Что будет, если построить дом без разрешения

Муниципалитет, обнаружив незаконную постройку на земле КФХ, обратится в суд. Судья рассмотрит обстоятельства дела и вынесет решение о сносе, только если:

  • постройка закрывает доступ к инфраструктуре или мешает соседям;
  • она находится в природоохранной или санитарной зоне;
  • она располагается в непосредственной близости от объектов магистральной инфраструктуры: нефте или газопровода, водных коммуникаций, электричества.

Если дом не попадает ни в одну из этих категорий, сносить его не придётся. Однако, оформить как постройку, прописаться и получить адрес не получится. Не удастся его застраховать от пожара, и в случае стихийного бедствия владелец не получит компенсацию от государства, которая положена всем потерпевшим бедствие.

Как прописаться в доме на земле для сельскохозяйственных нужд

Регистрация во вновь построенном жилище иногда жизненно необходима. И сделать это бывает сложно, если дом не построен на земле для ИЖС.

Если строение возведено в садовом товариществе, зарегистрировать его проще: в этом случае действует «дачная амнистия», а к качеству постройки не предъявляется высоких требований. Единственное, что требуется от владельца, — перевести землю из СНТ в ИЖС.

С землями крестьянского фермерского назначения дело обстоит сложнее.

Регистрация возможна только в доме, строительство которого было разрешено. Дом должен полностью соответствовать проекту, предоставленному в заявке на разрешение. Он должен быть капитальным, пригодным для круглогодичного проживания. Самая большая трудность для владельцев – доказать это.

Дело в том, что в законе нет чётких критериев пригодности. Так, в северных регионах дом должен оборудоваться системой отопления, в южных она не нужна, а в средней полосе бывает сложно определить её необходимость.

Читайте так же:  Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности

Назначение дома на земле КФХ будет одно: регулярное пребывание для поддержания фермерского хозяйства. В некотором роде, офис для животновода. Законность круглогодичного проживания доказывается обращением в суд, проведением экспертиз и тратой времени. Делать это можно бесконечно долго, так и не добившись положительного решения.

  • дом зарегистрирован как объект собственности;
  • на него оформлен паспорт БТИ.

Заключение

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения имеет ограничения и правила. В основном они направлены на защиту полезных угодий от застройки и обеднения. Плодородная земля – национальное достояние, её кадастровая стоимость бывает в разы выше средней, чем у промышленных наделов или поселений. Но, несмотря на сложности и ограничения, владельцы легко могут возводить разрешённые постройки. В первую очередь, это те, которые обеспечивают удобство в освоении земель. Особенно, это касается фермерских хозяйств, которые невозможно вести без постоянного пребывания на участке.

Важный вопрос: можно ли строить на землях сельскохозяйственного назначения? Разбираемся в нюансах

Развеем распространенное заблуждение: если участок находится в собственности, можно строить на нем все, что захочется. Это не совсем так.

Есть регламент по постройкам и на сельскохозяйственных землях. Они разделяются по видам разрешенного использования, от которых в свою очередь и будет зависеть, что можно построить. Далее разберем все нюансы постройки дома на сельхоз. землях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Разрешено ли строительство?

Да, можно в большинстве случаев. Эти территории предназначены для ведения сельского хозяйства: садоводства, огородничества, разведения животных, и прочее. Подобная деятельность не может осуществляться на голой земле, требуются всевозможные постройки. За чертой населенного пункта любое строительство разрешено только в фермерских хозяйствах.

Более детально о том, можно ли строить дом на сельхоз землях, читайте в нашей статье.

Какие постройки допускаются?

Для сельскохозяйственных земель определено 5 ВРИ:

  1. Личное приусадебное хозяйство (ЛПХ). В черте населенного пункта на таком участке можно построить жилой дом с правом регистрации, надворные и хозяйственные постройки. В том числе, баня, гараж, погреб, сарай, помещение для животных и прочее. Все кроме дома можно возводить без согласования с администрацией.
  2. Дачные и садовые участки. Можно возводить всевозможные хозпостройки и дом. Признать этот дом жилым можно, но только по суду (больше нюансов об использовании с/х земель для дачного строительства можно узнать здесь).

Ссылаясь на указанный закон, ведь осуществление деятельности требует постоянного нахождения на месте, а значит и проживания. Впоследствии дом оформляют как собственность, присваивают ему адрес, и можно оформить регистрацию по месту жительства.
Индивидуальное жилое строительство. Да, такое использование возможно не только для жилой застройки, но и для сельскохозяйственных земель. На таком участке обязательно строится жилой дом с согласования и в соответствии со всеми условиями.

Дом оформляют в собственность, дают адрес, а значит и возможность оформления регистрации проживающим. Не исключены и хозяйственные постройки, такие же как и в предыдущих случаях.

  • Блокированная жилая постройка. Она своим названием говорит об уже имеющемся доме, правда состыкованном с соседними домами. Можно построить гараж, сарай, баню и подобное. Можно регистрироваться по месту жительства.
  • Есть еще категория земель, которая стоит особняком, это территории пастбищ, сенокосов, пашни и прочих подобных вещей. Их использование регламентируется специальным законом ФЗ № 101.

    В случае необходимости здесь разрешены хозяйственные постройки, которые не являются объектами капитального строительства. Например, загон для скота, хранилище для продукции и прочее. Главное, чтобы эти земли использовались строго по назначению, поэтому лишние постройки здесь будут не законны.

    Подробнее о землях с/х назначения и видах разрешенного использования можно узнать тут.

    Какие сооружения запрещены?

    Такие территории предназначены для сельскохозяйственного производства, переработки и хранения продукции, а также научной деятельности в этой области. Поэтому все, что к этому не относится, строить нельзя. Например:
    • промышленные объекты;
    • постройки, которые несут угрозу окружающей среде и человеку в соответствии с ФЗ № 384;
    • жилые дома более 3 этажей;
    • более одного жилого дома на одном участке.

    Что для этого нужно?

    Конечно, речь пойдет не о досках и гвоздях, а о необходимых документах. Как по закону оформить ту или иную постройку на сельскохозяйственных землях? Рассмотрим основной перечень документов для оформления разрешения на строительство жилого дома:

    1. Свидетельство о праве собственности на участок с кадастровым номером и указанием разрешенного вида деятельности (для КФХ).
    2. Если участок во временном пользовании, то устав дачного кооператива или СНТ.
    3. Кадастровый план с указанием границ.
    4. Документ, подтверждающий приобретение участка, например, договор купли-продажи.

    В случае положительного решения в бумаге должна содержаться следующая информация:

    • срок на строительство и обязательство для собственника, зарегистрировать строение сразу по окончанию этого срока. Если здание будет не готово, его регистрируют, как есть;
    • вид постройки и ее назначение, например, жилой дом;
    • дата, подпись и печать.

    Перед тем, как получать разрешение на строительство, нужно провести анализ участка. Для этого в муниципалитете нужно отыскать свой участок на карте градостроительных зон. Там будет точно указано, какой вид разрешенного использования соответствует данному участку.

    Не лишним будет сделать то же самое и с генпланом города, где указывают запланированные проведения коммуникаций и дорог. Исходя из этих 2 факторов, будет ясно, можно строить на вашем участке дом или нет.

    Если дом уже построен, то необходимо через суд признавать его жилым. Для этого инициируют комиссию, которая подтверждает соответствие помещения статусу жилого дома. По ее результатам подают в суд на признание постройки жилым домом.

    Для того чтобы возвести другие постройки, не требуется разрешения и оформления. Сарай, гараж, баню, погреб, летнюю кухню и даже большой загон для скота можно строить без согласования с кем-либо. Ограничения есть только для дачных участков, где объем построек не должен занимать более 30 % участка.

    Полезное видео

    Видео о том, на каких земельных участках можно строить индивидуальный жилой дом:

    Читайте так же:  В какой срок происходит выплата отпускных

    Заключение

    Первое, что должен узнавать покупатель, который хочет приобрести участок на территории сельскохозяйственных земель – это ВРИ этого участка. Потому как изменить что-то, потом будет практически невозможно. Не стоит доверять словам продавца, лучше узнать о статусе этой земли в местном муниципалитете.

    На сельскохозяйственной земле можно жить, заниматься садоводством, животноводством и другими вещами из этой области. И строить можно, то, что пригодится для выбранного вида деятельности.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Насколько ограничено строительство на сельхозземлях?

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Сельскохозяйственные угодья – одна из категорий земли в РФ. Их целевым назначением является проведение работ, связанных с сельским хозяйством. Отличительная черта данных территорий – расположение вне населенных пунктов.

    В целом, строительство на землях сельхозназначения не запрещено. Однако можно возводить постройки лишь отдельных категорий, и с соблюдением ряда условий.

    Законодательная сторона вопроса

    77 статья Земельного кодекса дает определение, что такое с/х земли.

    Возможность и условия перевода земли из одной категории в другую регламентируется 7 статьей ФЗ №172, а также, статьей № 4.1 ФЗ №191.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    Согласно 81 статье ЗК РФ, данные территории могут быть использованы для открытия ЛПХ и КФХ, но не для постройки жилых сооружений.

    В Земельном кодексе (ст. 40) говорится о том, что владелец участка имеет право на возведение на нем построек. Определяющее значение здесь отводится категории земли, находящейся в собственности.

    В соответствии с Земельным кодексом, все Российские земли делятся на 7 категорий, включая те, что предназначены для сельскохозяйственного использования. Однако, в соответствии с ФЗ №101, эта категория подразделяется еще на две:

    • Земли, предназначением которых является только сельское хозяйство, и ничего больше;
    • Территории, которые предназначены для основания личного подсобного хозяйства.

    Дома для круглогодичного проживания могут быть возведены на участках второй группы. Что касается первой категории, строительство жилых помещений на них абсолютно исключено.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

    Виды зданий, строительство которых разрешено

    Есть несколько видов жилых строений, которые могут быть возведены на сельскохозяйственных землях.

    Приобретение

    Фермерские участки имеют внушительную площадь и разделение их на несколько частей невозможно. Следовательно, при покупке КФХ, рассчитывать на их небольшую стоимость не приходится.

    Получается, что приобретать такие территории будет целесообразным, если действительно планируется открытие собственного фермерского хозяйства.

    Рассматривая вариант приобретения участка совместно с кем-либо, нельзя упускать из вида ряд особенностей такой покупки.

    • Во-первых, право владения участком будет разделено сразу между несколькими людьми.
    • Во-вторых, четко обозначить границы собственной доли земли не получится.
    • И, в-третьих, возникнет нужда документального оформления хозяйства, которое фактически не существует.

    Владельцы личных подсобных хозяйств не могут размещать на них жилые дома. На строения для временного проживания этот закон не распространяется.

    Вам не нравится практика удержаний из вашей заработной платы? Узнайте, насколько это законно в нашей статье.

    На какой размер компенсации вы можете рассчитывать в случае несвоевременной выплаты вашей зарплаты? По ссылке есть вся нужная вам информация!

    Возведение линейных объектов

    Законодательство не запрещает установку коммуникаций, необходимых для нормального функционирования хозяйства. Например, дороги, по которым можно быстро добраться до пункта назначения, линии электропередач, установка водоснабжения.

    Кроме того, прежде чем затевать подобные действия, необходимо получить разрешение от местных органов власти. Коммуникации, предназначенные для иных нужд, могут быть сооружены только при условии перевода земельного участка в иную категорию.

    Строительство на сельхозугодьях ограничено, но не запрещено. Определяющая роль отводится категории земли, на которой нужно возвести здание. Так же, в большинстве случаев, перед началом строительных мероприятий, необходимо получить разрешение от районной администрации. Иначе постройка может быть признана незаконной. А это значит, что от нее придется избавиться.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Все что нужно знать о территориях, предназначенных для сельского хозяйства

    Что означает выражение: земли сельскохозяйственного назначения? Для большинства горожан, это не более чем юридическая терминология для обозначения выделенной территории. Однако решив приобрести участок для постройки загородного дома, можно столкнуться с понятием «целевое использование земли».

    Дело в том, что любые земельные наделы допускается использовать в строго определённых целях. Поэтому возводить строения можно только на отведённых для этого участках земли. В этой статье мы рассмотрим правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, с актуальными поправками на 2019 год.

    Для справки

    Земли сельхозназначения представляют собой одну из семи категорий участков, распределённых по целевому применению. Правовой режим для определения территорий регламентирован Земельным Кодексом России. Вот как выглядит это распределение на 2019 год:

    1. Земли сельскохозяйственного назначения.
    2. Территории поселений. Такие земли отводятся под жилую застройку и развитие инфраструктуры.
    3. Общего назначения. Под эту категорию попадают участки, отведённые для развития промышленного комплекса, добычи полезных ископаемых, нужд энергетики и транспорта.
    4. Охраняемые государством территории. Сюда относятся природоохранные зоны, территории, являющиеся национальным достоянием и культурным наследием, зоны санаторно-курортного лечения.
    5. Водные ресурсы. Это территории с расположенными водоохранными зонами.
    6. Лесной фонд. Участки земли, используемые для развития лесного хозяйства.
    7. Запас. Это территории, временно исключённые из оборота, сохраняемые для государственных нужд.

    Разобравшись с общими определениями, переходим к конкретике. В особенности, что собой представляют земли сельскохозяйственного назначения.

    Общее положение

    Прежде всего, не стоит путать земли сельхозназначения с территориями, предназначенными для сельскохозяйственного применения. Последний термин представляет довольно абстрактное понятие, которое может распространяться на участки другого целевого назначения. Например, лесные угодья или промышленные территории, отданные для временного использования сельхоз предприятиям.

    Земли сельскохозяйственного назначения подразумевают конкретные участки. Например, территории, не входящие в состав населённых пунктов, включая сельские поселения. Правовой режим использования таких земель тоже звучит весьма конкретно: они отводятся для ведения и развития сельскохозяйственной деятельности. В частности, выращивания продуктов питания либо сырья, растительного происхождения.

    В свою очередь, земли сельхозназначения подразделяются на несколько категорий:

    1. Территории непосредственного применения. Это участки с расположенными в их границах полями, пастбищами и садами.
    2. Транспортное сообщение. Дороги, которые принимают непосредственное участие в развитии сельского хозяйства. К этой категории можно отнести и необходимые постройки. Например: загоны для скота, курятники, автопарк.
    3. Прилегающая местность. Сюда относятся искусственные посадки деревьев, выполняющие защитную функцию.
    4. Естественные и искусственные водоёмы. Водные ресурсы, используемые для развития рыбного хозяйства.
    5. Непахотные земли, которые можно приспособить для иных нужд. Обычно это участки, которые используют для выращивания ягодных культур, рисовых полей, чая.
    6. Другие участки. Сюда можно отнести места захоронения скота, свалки и непригодные для использования участки местности.
    Читайте так же:  Защита прав потребителей по кредитам

    Указанные положения можно трактовать как виды разрешённого использования.

    Учитывая, что правительство делает большой упор на развитие сельского хозяйства, целевое использование таких земель контролируется весьма строго. Давайте посмотрим, как это происходит в 2019 году.

    Что говорит закон?

    Для контроля за целевым использованием выделенных территорий, действует правовой режим. По сути, это юридическое обоснование, которое регламентирует использование угодий в соответствии с действующими правовыми нормами. Такой свод действующих актов распространяется на все категории выделенных земель.

    Разберём правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Здесь можно выделить две особенности:

    • приоритетное выделение. Это говорит о том, что в первую очередь для ведения сельского хозяйства отводятся территории, максимально соответствующие требованиям. То есть, пригодные для ведения сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки, которые попадают под это определение, но непригодны для целевого использования, допускается переводить в другую категорию и использовать в иных целях;
    • действующие ограничения. Использование земель в сельскохозяйственных целях не распространяется на природоохранные зоны и земли государственного запаса.

    Учитывая эти особенности, посмотрим, на что распространяется правовой режим. Сюда относятся:

    1. Участки земли, на которые распространяется данный режим. Под это определение попадают территории, которые используются в соответствии с целевым назначением, и участки, помогающие обеспечивать их жизнедеятельность.
    2. Учреждения, осуществляющие контроль и учёт от лица государственной власти.
    3. Ответственные лица, которым отданы земли сельскохозяйственного назначения.
    4. Права и обязанности, которыми обладают выделенные территории и ответственные лица.
    5. Действующие нормативные акты, которые определяют целевое применение и устанавливают ответственность за нарушение действующего законодательства. Здесь предусмотрен механизм и порядок исправления выявленных нарушений.

    Кто может использовать?

    Виды разрешённого использования земли, определяют и круг лиц, которые могут претендовать на использование выделенных участков. Вот установленный законом перечень:

    • физические лица, занимающиеся ведением фермерского или подсобного хозяйства;
    • предприятия и организации, занимающиеся коммерческой деятельностью, неразрывно связанной с сельским хозяйством;
    • юридические лица и организации, которые ведут некоммерческую сельхоздеятельность. Например, потребительские кооперативы, садовые товарищества и религиозные общины;
    • казачество. По мнению правительства, казаки неотрывно связаны с сельским хозяйством. Поэтому разделение может нарушить культуру и традиции. Это положение распространяется на коренные народы, отрыв которых от сельского хозяйства повлечёт исчезновение нации. Сюда можно отнести малочисленные народы Крайнего Севера и Дальнего Востока;
    • учебные заведения и научные сообщества, которые подготавливают специалистов в данной области и оказывают неоценимый вклад в развитие земли сельскохозяйственного назначения.

    Как изменить категорию?

    Использование земель сельскохозяйственного назначения чётко регламентировано законом, как вы могли убедиться. Однако допускается перевод участка земли из одной категории в другую. Правда, для этого потребуются веские основания, и не факт, что чиновники разрешать такую процедуру.

    Например, если вы захотите построить дом на землях сельхозназначения, можете получить отказ на проведение работ. Это связано с весьма расплывчатыми трактовками российского законодательства.

    Земельный кодекс чётко указывает, что на своей земле вы можете возводить любые жилые и хозяйственные постройки. Однако есть положение, которое обязывает согласовать застройку с массой инстанции. Поэтому гораздо проще изменить категорию земли. Это допускается если виды разрешённого использования земли, являются нерентабельными. Изменить категорию высокоурожайного участка вам не позволят.

    Для осуществления такой процедуры потребуется:

    • составить ходатайство в местный муниципалитет. Здесь нужно указать номер кадастрового учёта участка, фактическую и предполагаемую категорию;
    • гражданский паспорт;
    • правоустанавливающие бумаги;
    • квитанции, подтверждающие оплату положенных пошлин и сборов.

    Сроки рассмотрения занимают до 60 дней. После этого заявителю сообщают о положительном решении или дают обоснованный отказ. В случае положительного решения вопроса, переоформлять имеющиеся документы на землю не требуется. Отказ можно обжаловать в вышестоящей инстанции.

    Законно ли возводить хоромы на дачном участке

    Зем­ля сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния, по Земель­но­му Кодек­су, ст. 77, нахо­дит­ся за пре­де­ла­ми насе­лён­ных пунк­тов, пред­на­зна­че­на для нужд сель­ско­го хозяй­ства и предо­став­ля­ет­ся в первую оче­редь имен­но для это­го. В её состав вхо­дят сель­хоз­уго­дья и участ­ки, выде­лен­ные:

    • под защит­ные лесо­по­ло­сы;
    • вод­ные объ­ек­ты, в том чис­ле и искус­ствен­ные;
    • соору­же­ния и зда­ния для про­из­вод­ства, пере­ра­бот­ки и хра­не­ния с/х про­дук­ции и дру­гие цели.

    Как ведёт­ся стро­и­тель­ство на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, и мож­но ли постро­ить дом на них?

    Можно ли строить дом на землях сельхозназначения?

    Вна­ча­ле о том, как мож­но исполь­зо­вать зем­ли СХН.

    Как используются земли сельхозназначения

    Соглас­но ст. 78 ЗК, зем­ли с/х назна­че­ния могут быть исполь­зо­ва­ны:

    • для нужд кре­стьян­ских, фер­мер­ских и инди­ви­ду­аль­ных под­соб­ных хозяйств;
    • науч­ных с/х иссле­до­ва­ний;
    • живот­но­вод­ства и рыбо­вод­ства;
    • садо­вод­ства и ого­род­ни­че­ства;
    • охот­ни­чье­го хозяй­ства;
    • госу­дар­ствен­ных и муни­ци­паль­ных пред­при­я­тий;
    • коопе­ра­ти­вов и това­ри­ществ;
    • ком­мер­че­ских и неком­мер­че­ских орга­ни­за­ций;
    • рели­ги­оз­ных общин;
    • каза­чьих сооб­ществ;
    • малых народ­но­стей;
    • стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний и линей­ных объ­ек­тов.

    Что мож­но стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния:

    • доро­ги, ЛЭП;
    • газо­про­во­ды неф­те­про­во­ды;
    • линии элек­тро­ка­бе­лей, водо­снаб­же­ния и кана­ли­за­ции, элек­тро- и теп­ло­се­тей;
    • дру­гие линей­ные объ­ек­ты, для стро­и­тель­ства кото­рых на зем­лю сель­хоз­на­зна­че­ния (на осно­ва­нии пп. 1 ст. 39.37 ЗК), может быть нало­жен пуб­лич­ный серви­тут.

    Зем­ля, рас­по­ло­жен­ная бли­же 30 км к сель­ско­му посе­ле­нию, не может быть исполь­зо­ва­на в иных целях, кро­ме сель­ско­хо­зяй­ствен­ных, за исклю­че­ни­ем стро­и­тель­ства инже­нер­ных соору­же­ний в гра­ни­цах нало­жен­но­го серви­ту­та (п. 4, ст. 78).

    Можно ли строить на землях сельхозугодий

    К сель­хоз­уго­ди­ям при­над­ле­жат поля, паст­би­ща, сады, вино­град­ни­ки, сено­ко­сы, зем­ли, при­над­ле­жа­щие науч­ным орга­ни­за­ци­ям и опыт­ным хозяй­ствам, зале­жи полез­ных иско­па­е­мых. Дан­ные наде­лы нахо­дят­ся под охра­ной госу­дар­ства.

    • На осо­бо цен­ные сель­хоз­уго­дья (если их цена зна­чи­тель­но выше усред­нен­ной кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти), может быть нало­жен запрет неце­ле­во­го исполь­зо­ва­ния (ст.79 ЗК РФ). Таким обра­зом постро­ить на них будет ниче­го нель­зя.
    • При­ва­ти­зи­ро­ван­ные земель­ные доли, вхо­дя­щие в состав сель­хоз­уго­дий, исполь­зу­ют­ся в соот­вет­ствии с ФЗ — 141 “Об обо­ро­те земель СХН”.

    Как распределяются сельскохозяйственные земельные наделы

    Пере­рас­пре­де­ле­ни­ем с/х зем­ли зани­ма­ет­ся пере­рас­пре­де­ли­тель­ный фонд (ст. 80 ЗК), куда необ­хо­ди­мо обра­щать­ся тем, кто решил, напри­мер, занять­ся садо­вод­ством, выра­щи­ва­ни­ем ово­щей, воз­ве­де­ни­ем фер­мер­ско­го хозяй­ства, рас­ши­ре­ни­ем лич­но­го под­соб­но­го хозяй­ства и т.д.

    • Фонд обра­зо­ван из земель­ных наде­лов, при­об­ре­тен­ных госу­дар­ством, субъ­ек­та­ми РФ или муни­ци­паль­ны­ми обра­зо­ва­ни­я­ми.
    • При­об­ре­сти пра­во соб­ствен­но­сти мож­но толь­ко ЗУ, не пред­на­зна­чен­ные для нужд госу­дар­ствен­ных и тер­ри­то­ри­аль­ных струк­тур.
    • Рас­пре­де­ле­ние из фон­да про­из­во­дит­ся на осно­ва­нии ст. 78 ЗК РФ.
    Читайте так же:  Сроки гарантийного ремонта

    Можно ли построить дом на землях сельхозназначения

    В соот­вет­ствии со ст. 78, целе­на­прав­лен­ное инди­ви­ду­аль­ное жилое стро­и­тель­ство (ИЖС) на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния не ведёт­ся, одна­ко может быть выде­лен уча­сток под дачу, ого­род, сад и т.д.

    Покуп­ка ЗУ целе­во­го назна­че­ния, вступ­ле­ние в садо­вод­че­ское, ого­род­ни­че­ское или дач­ное неком­мер­че­ское това­ри­ще­ство дают воз­мож­ность воз­ве­де­ния на сво­ём участ­ке раз­лич­ных постро­ек и вре­мя­нок, одна­ко жилые поме­ще­ния с фун­да­мен­том, годя­щи­е­ся для посто­ян­но­го про­жи­ва­ния, раз­ре­ше­но стро­ить дале­ко не вез­де (См. ДНТ и СНТ).

    Строительство жилого дома на даче

    Един­ствен­ной лазей­кой и в 2018 г. оста­ёт­ся при­об­ре­те­ние участ­ка из фон­да зем­ли сель­ско­хо­зяй­ствен­но­го назна­че­ния для дач­но­го стро­и­тель­ства. Такая воз­мож­ность есть, так как дачи раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на земель­ных наде­лах, пред­на­зна­чен­ных для посе­ле­ний, а зна­чит на дач­ном участ­ке воз­мож­но и ИЖС.

    Плю­сы ДНТ

    Зем­ля в ДНТ дешев­ле, чем ЗУ, пред­на­зна­чен­ные для инди­ви­ду­аль­но­го жило­го стро­и­тель­ства, садо­вод­ства или ого­род­ни­че­ства.

    Мину­сы дач­но­го стро­и­тель­ства

    Мину­сом явля­ет­ся уда­лен­ность ком­му­ни­ка­ций, а при отсут­ствии в под­соб­ном хозяй­стве необ­хо­ди­мых удобств построй­ка может быть не при­зна­на жилым домом. Обыч­но этот вопрос реша­ет­ся стро­и­тель­ством допол­ни­тель­ных веток, при­со­еди­ня­ю­щих дач­ные дома к систе­мам водо- и газо­снаб­же­ния, водо­от­ве­де­ния и дру­гим линей­ным объ­ек­там, суще­ству­ю­щим на пла­нах мест­но­сти. Но все эти рабо­ты и сто­и­мость обо­ру­до­ва­ния опла­чи­ва­ют­ся сами­ми дач­ни­ка­ми.

    Если линей­ные объ­ек­ты рас­по­ло­же­ны слиш­ком дале­ко и про­кла­ды­вать допол­ни­тель­ные линии нерен­та­бель­но, дач­ни­ки стро­ят колод­цы, туа­ле­ты выгреб­ную кана­ли­за­цию, и заклю­ча­ют дого­вор с газо­вой служ­бой на постав­ку бал­ло­нов с сжи­жен­ным при­род­ным газом.

    Еще один минус: что­бы постро­ить на дач­ном участ­ке пол­но­цен­ный дом, (а не жилой дач­ный домик), соот­вет­ству­ю­щий всем ГОСТам и тре­бо­ва­ни­ям, в кото­ром мож­но про­жи­вать круг­ло­го­дич­но и заре­ги­стри­ро­вать­ся, необ­хо­ди­мо брать раз­ре­ше­ние в госу­дар­ствен­ных или мест­ных тер­ри­то­ри­аль­ных орга­нах.

    Мно­гие могут уди­вить­ся, зачем брать раз­ре­ше­ние, если чело­век явля­ет­ся соб­ствен­ни­ком дач­но­го участ­ка, а зна­чит впра­ве стро­ить на нем все, что он хочет. Одна­ко стро­и­тель­ство капи­таль­но­го жило­го дома счи­та­ет­ся ИЖС, а оно про­из­во­дит­ся толь­ко, если дано “доб­ро” мест­ных вла­стей, в чей фонд вхо­дит ЗУ.

    В 2019 году обе­ща­ют фини­та ля коме­дия с жилы­ми дача­ми

    Лазей­ка закро­ет­ся в 2019 г.: имен­но с этой даты пла­ни­ру­ет­ся запре­тить дач­ные неком­мер­че­ские парт­нёр­ства това­ри­ще­ства, заме­нив их посе­ле­ни­я­ми. При­чи­ны это­му:

    • все­воз­мож­ные махи­на­ции со стро­и­тель­ством, когда под видом дач­ных доми­ков воз­во­дят­ся насто­я­щие двор­цы;
    • урав­ни­лов­ка при взи­ма­нии взно­сов с хозя­ев малень­ких дач и вла­дель­цев особ­ня­ков;
    • воз­мож­ность исполь­зо­ва­ния лич­ных счё­тов в дач­ном парт­нёр­стве для воз­ве­де­ния гигант­ских дач.

    На земле под огород или сад построить жилой дом нельзя

    Стро­ить на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния капи­таль­ные жилые соору­же­ния нель­зя. Это зна­чит, что воз­ве­сти особ­няк на ЗУ, пред­на­зна­чен­ном для сада или ого­ро­да, невоз­мож­но, но раз­ре­ше­но воз­во­дить жилые построй­ки для отды­ха и вре­мен­но­го пре­бы­ва­ния.

    Без раз­ре­ше­ния мож­но воз­во­дить:

    • жилые дач­ные и садо­вые доми­ки сезон­но­го назна­че­ния, то есть без отоп­ле­ния и обес­пе­че­ния ком­форт­но­го про­жи­ва­ния;
    • хоз­по­строй­ки, бесед­ки, погре­ба, сараи, амба­ры и т.д. (все те соору­же­ния, кото­рые раз­ре­ше­но стро­ить по ст. 78 ЗК).

    Как быть если на садовом участке построен жилой дом

    Нату­ра соб­ствен­ни­ков тако­ва, что даже нека­зи­стый садо­вый домик с года­ми транс­фор­ми­ру­ет­ся в насто­я­щий жилой дом, тем более, что мно­гие СНТ и ДНТ были созда­ны ещё в совет­ские вре­ме­на.

    Как узаконить строительство на землях сельскохозяйственного назначения

    Един­ствен­ным спо­со­бом — пере­во­дом зем­ли из одной кате­го­рии в дру­гую. За про­шед­шие годы утек­ло мно­го воды, и вполне воз­мож­но, что исполь­зо­ва­ние земель­но­го наде­ла дав­но вышло за рам­ки сель­ско­го хозяй­ства, а садо­вое това­ри­ще­ство пре­вра­ти­лось в насто­я­щее посе­ле­ние. При­зна­ка­ми это­го явля­ют­ся:

    • нали­чие жилых домов и улиц с адре­са­ми;
    • раз­ме­ще­ние объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры в посёл­ке (мага­зи­нов, аптек, школ, дет­са­дов, дорог, транс­порт­ных оста­но­вок и т.д.);
    • бли­зость город­ской чер­ты: если город рас­стро­ил­ся за про­шед­шие годы и при­бли­зил­ся к СНТ или ОНТ бли­же, чем 30 км, мож­но сме­ло обра­щать­ся в мест­ные орга­ны для пере­во­да наде­ла из кате­го­рии СХН в кате­го­рию “для посе­ле­ния”.

    Вни­ма­ние: Доро­ги, оста­нов­ки, газо­про­во­ды и др. линей­ные объ­ек­ты на ЗУ могут нахо­дить­ся в зонах дей­ствия пуб­лич­но­го серви­ту­та. В этом слу­чае зем­ля, на кото­рой они рас­по­ло­же­ны, не утра­чи­ва­ет сель­хоз­на­зна­че­ния.

    Фермерам могут разрешить строить дома на землях СХН

    Пра­ви­тель­ство пред­ло­жи­ло в 2018 г. вне­сти изме­не­ния в Земель­ный Кодекс каса­тель­но воз­мож­но­сти фер­ме­ров воз­во­дить жилые дома на тер­ри­то­рии сво­их под­соб­ных хозяйств, при соблю­де­нии опре­де­лен­ных усло­вий:

    • если зем­ля исполь­зо­ва­лась по назна­че­нию не менее трех лет;
    • у домов будут опре­де­лен­ные пара­мет­ры;
    • их невоз­мож­но будет пере­про­дать.

    Выку­пить зем­лю фер­ме­ры смо­гут без тор­гов.

    Риски строительства жилых домов на землях СХН

    • Одним из рис­ков явля­ют­ся труд­но­сти при­ва­ти­за­ции земель­но­го или дач­но­го участ­ка, в осо­бен­но­сти если СНТ или ДНТ было созда­но дав­но, а учре­ди­тель (юри­ди­че­ское лицо пре­кра­ти­ло своё суще­ство­ва­ние). В этом слу­чае необ­хо­ди­мо будет взять выпис­ку из кадаст­ро­вых архи­вов ЕГРН.
    • Если архив­ные дан­ные поте­ря­ны, мест­ные бюро­кра­ты вполне могут при­знать построй­ку само­стро­ем. Выход — най­ти све­де­ния о самом юри­ди­че­ском лице (чаще все­го это пред­при­я­тие) сре­ди архи­вов пред­при­я­тий тер­ри­то­ри­аль­ной еди­ни­цы.
    • Вто­рая слож­ность — реги­стра­ция прав соб­ствен­но­сти: ведь жилой дом по идее не могут заре­ги­стри­ро­вать на зем­ле СХН.
    • Нако­нец, воз­ни­ка­ют слож­но­сти и с реги­стра­ци­ей по месту житель­ства: если жилой дом будет при­знан не домом, а построй­кой (из-за несо­от­вет­ствия нор­мам жило­го поме­ще­ния), про­пи­сать­ся в нем будет невоз­мож­но.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Таким обра­зом преж­де чем стро­ить дом на зем­лях сель­хоз­на­зна­че­ния, нуж­но вни­ма­тель­но изу­чить все воз­мож­ные опас­но­сти тако­го реше­ния.

    Источники


    1. Бредихин, А. Л. Правоведение. Учебное пособие / А.Л. Бредихин. — М.: Феникс, 2015. — 256 c.

    2. Практика адвокатской деятельности. Практическое пособие. В 2 томах (комплект); Юрайт — М., 2015. — 792 c.

    3. Неосновательное обогащение. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 375 c.
    Что можно строить на землях сельхозназначения
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here