Как расторгнуть договор найма жилого помещения

Рассмотрим следующий вопрос: "Как расторгнуть договор найма жилого помещения". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Расторжение договора аренды жилого помещения

Все больше собственников жилья предпочитают использовать свое имущество в качестве предмета аренды. Процесс сдачи жилья должен сопровождаться соответствующими документами с момента заключения соглашения до его прекращения. Расторжение договора найма жилого помещения иногда проводится раньше установленного в договоре срока. Для этого необходимо наличие некоторых оснований.

Что говорит закон в статье 687 ГК РФ?

Основные особенности расторжения договора найма жилья прописаны в статье 687 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится, что наниматель имеет право расторгнуть договор в любое время. Для этого необходимо получить разрешение сожителей и предупредить наймодателя за три месяца до предполагаемого срока.

Наймодатель расторгает договор по следующим причинам:

  • неуплата арендной платы за оговоренный срок более двух раз, или неуплата за шесть месяцев при долгосрочном найме;
  • порча жилища или имущества самим нанимателем или иными лицами, за которых он несет ответственность.

В некоторых случаях, нанимателю предоставляется срок в один год для устранения нарушений. По истечении этого срока договор расторгается, если никаких мер предпринято не было. Отсрочить исполнение этого решения на срок в один год возможно по просьбе нанимателя.

Договор расторгается в случае, если жилое помещение признается непригодным для жизни или аварийным.

Использование помещения не по назначению или создание неудобств соседям могут послужить основанием для предупреждения, игнорирование которого повлечет за собой расторжение договора. В этом случае расторжение происходит в судебном порядке после направления наймодателем соответствующего иска.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения

Основания и порядок прекращения договора найма

Прекратить договор найма можно в срок, назначенный в документе или же раньше этого срока. Если срок найма жилого помещения еще не подошел к концу, расторгнуть договор можно по следующим основаниям:

  • соглашение сторон договора;
  • инициатива одной из сторон по основаниям, прописанным в законодательстве;
  • инициатива одной из сторон по основаниям, прописанным в самом договоре.

При обоюдном согласии процедура расторжения значительно упрощается. Она сводится к составлению специального соглашения с прописанными обязательствами каждой стороны и условиями расторжения. В других случаях, когда инициатива исходит от одной стороны – дело разрешается в судебном порядке.

По инициативе наймодателя

Наймодатель, зачастую являющийся собственником жилища, имеет право расторгнуть договор раньше положенного срока, если наниматель не вносит требуемые платежи в течение шести месяцев. Это касается долгосрочного найма. Если найм краткосрочный, то срок сокращается до двух месяцев. Так как вносить плату – прямая обязанность нанимателя, то ее отсутствие означает грубое нарушение договора. По своему желанию, собственник имеет право, как сразу расторгнуть договор, так и использовать различные предупредительные меры.

Дополнительным основанием служит установление факта порчи имущества. Но для этого необходимо иметь заверенную опись имущества до сдачи в найм и после.

Для расторжения договора необходимо сначала связаться с нанимателем и попробовать решить дело во внесудебном порядке. Это можно осуществить при помощи заказного письма. Если сторона ответила отказом или проигнорировала просьбу покинуть жилище – только тогда стоит обращаться в судебные структуры. Причем факт отказа (игнорирования) должен быть документально подтвержден. Иначе наниматель вправе будет указать на отсутствие каких-либо сигналов от собственника. Для рассмотрения просьбы наймодателя нанимателю дается 30 дней. По истечении этого срока реакция будет рассматриваться как игнорирование.

По инициативе нанимателя

Наниматель тоже имеет право стать инициатором расторжения. Основаниями для этого могут стать:

  • невозможность использовать помещение по назначению в силу имеющихся недостатков, которые не были заранее оговорены;
  • непригодность для жизни, в силу некоторых обстоятельств, которые не зависят от нанимателя;
  • жилище требует проведения капитального ремонта, а наймодатель не желает его проводить.

[2]

По соглашению сторон

Если после просьбы одной из сторон о расторжении другая сторона идет на встречу, договор прекращает свое действие после вступления в силу специального соглашения. Это исключительно мирный способ урегулирования вопроса. Соглашение предварительно обговаривается, а затем стороны подписывают документ. Согласно соглашению, наниматель обязуется в установленный срок покинуть помещение.

В одностороннем порядке

В целях защиты граждан, законодательство предусматривает возможность одностороннего разрыва отношений между нанимателем и собственником. Инициатива может исходить от каждой стороны. Основания для такого расторжения различны. Но все они сводятся к нарушению положений договора или гражданских прав сторон.

Расторжение в одностороннем порядке производится в суде. Сторона-истец обязана предоставить суду всю необходимую информацию по соглашению и убедить в попытках мирного урегулирования. Суд рассматривает иск и принимает решение в пользу одной из сторон. Причем впоследствии существует возможность подать апелляцию, чтобы пересмотреть решение.

Досрочное расторжение

Досрочное расторжение возможно по всем описанным в статье 687 ГК РФ основаниям. Дополнительно в договоре могут быть прописаны ситуации, приводящие к досрочному разрыву отношений.

[3]

Дело может быть решено мирным путем, без привлечения государственных структур. Но это возможно только в том случае, если стороны смогли прийти к соглашению. Если этого добиться не удалось, то досрочное расторжение проводится в ходе судебного разбирательства.

По решению суда

Как только стало понятно, что договоренности между сторонами не добиться – следует обращаться в суд. Гражданин, считающий, что его права нарушаются, составляет иск и направляет его в отделение суда по месту жительства.

В иске указывается информация по договору: данные сторон, дата заключения, основные пункты и т.д. Указываются требования к ответчику. Приводится ссылка на закон, подтверждающий правомерность требований. Для того, чтобы иск был рассмотрен, необходимо оплатить государственную пошлину в установленном размере. Документ, подтверждающий оплату, прикладывается к иску. Дополнительно прикладываются все возможные доказательства нарушений со стороны ответчика.

После получения всей необходимой информации суд рассматривает дело. Как только процесс будет завершен, озвучивается решение, которое принуждает проигравшую сторону удовлетворить все требования.

Как уведомить?

Обязательным условием для расторжения договора найма является уведомление сторон о намерениях. Документ передается при личной встрече или отправляется по почте. По закону, одна сторона обязана уведомить другую не менее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения. Однако в самих договорах это условие подправляется, а срок согласуется. Обычно он составляет от двух недель до месяца.

Специальных правил заполнения для уведомления не предусматривается, однако в нем обязательно должны быть следующие пункты:

  • название документа;
  • данные обеих сторон договора;
  • информация о договоре (дата подписания, условия и т.д.);
  • причины расторжения;
  • основания;
  • основные требования и условия расторжения;
  • дата и подпись.

В качестве шаблона можно использовать готовые формы, заполнив пропуски в уже готовом документе. Можно составить его самостоятельно. В любом случае, документы получатся равнозначны.

Читайте так же:  Оплата больничного работнику по совместительству

Как составить акт приема-передачи?

В целях фиксирования прекращения найма помещения составляется еще один документ, который называется актом приема передачи помещения. В нем отражается то, соответствует ли переданное помещение своему первозданному виду. Для этого перед наймом собственник должен зафиксировать все важные нюансы. Это касается самого помещения, мебели, техники и т.д. Если же при сдаче в наем никакого акта составлено не было, то и сверять будет не с чем.

Дополнительно такой документ служит гарантом возврата денежных средств, полученных наймодателем в качестве залога.

В акте приема передачи жилого помещения указывается:

  • данные сторон договора;
  • информация о договоре;
  • подтверждение того, что помещение передано в том же состоянии, что было до сдачи в наем;
  • подтверждение выполнения всех обязательств сторонами;
  • контактные данные;
  • подписи сторон;
  • дата.

Акт приема передачи является вторым документом после соглашения о расторжении договора найма. Если присутствовал факт залога, то его наймодатель обязан вернуть, а сам этот факт отразить в акте.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения?

Необходимость в расторжении договора найма у каждой стороны может возникать своя, ввиду появления разных причин. Но далеко не каждый осведомлен о том, какие действия при этом необходимо выполнить.

Изначально необходимо изучить сам порядок, при котором осуществляется процесс расторжения, поскольку действие договора прекратить не так и просто. Если заранее ознакомиться с наиболее встречающимися на практике причинами аннулирования соглашения, в дальнейшем можно избежать многих проблемных моментов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Основания для расторжения договора найма жилого помещения

Договор, условиями которого предусматривается наем помещения для проживания, может быть расторгнут по инициативе как одной, так и второй стороны, по этой причине может устанавливаться разный порядок для расторжения. Он может быть внесудебным и судебным.

Если досрочное прекращение действия договора происходит по желанию двух сторон или при одностороннем отказе нанимателя, применяется внесудебный порядок.

Точно также досрочно прекращается договор и по инициативе нанимателя, использующего жилплощадь на условиях договора социального найма.

Решение по поводу досрочного прекращения действия договора социального найма может быть принято нанимателем, однако, если остальные жильцы (лица, относящиеся к членам его семьи, проживающие как и он в этом жилье) не будут против данных действий. Для этого нужно письменно подтвердить их согласие (в соответствии с частью 2 статьи 83 Жилищного кодекса РФ). Также должна быть соблюдена отдельная процедура передачи нанимателем помещения при его сдаче, которую предусматривает типовой договор.

Процедура расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется найм жилплощади, через суд выполняется, если процесс прекращения договора инициируется наймодателем и лишь при наличии законодательно предусмотренных оснований.

Выселение из жилого помещения собственником.

О выселении из муниципального жилья читайте тут.

Само прекращение договора о найма жилплощади подразумевает взаимное прекращение у сторон их договорных прав и обязанностей. Таким образом, наниматель утрачивает обязанность предоставления жилья с прекращением взимания оплаты. В свою очередь наниматель теряет право использования жилья, и с него снимается обязанность внесения оплаты за жилплощадь и т. д.

То есть, процесс расторжения соглашения, на условиях которого осуществляется наем жилья, выполняется:

  • По договоренности сторон действующего соглашения;
  • По желанию нанимателя, но при условии предоставления членами его семьи согласия на осуществление подобных действий;
  • В соответствии с судебным решением, при направлении иска наймодателем.

Юридические акты, изданные определенными органами в качестве оснований для прекращения соглашений, могут браться в расчет не только в совокупности с определенными действиями участников и прочих лиц, но и в сочетании с отдельными фактами, имеющими юридическое значение.

Довольно часто, чтобы расторгнуть соглашение, по которому осуществляется наем жилплощади, необходимо несколько актов. К примеру, в соответствии с решением, принятым органом исполнительной власти определенного субъекта РФ, жилой дом, где живут граждане, должен быть снесен или переведен в нежилой фонд.

Наниматели отказываются покидать жилой дом или переселяться в подготовленные благоустроенные помещения

[1]

Чтобы освободить помещения от лиц, которые в нем проживают, следует подать иск о прекращении соглашения о найме жилье и проведении выселения лиц, обозначив при этом, какие жилплощади должны быть предоставлены каждому из выселяемых граждан.

Процесс выселения нанимателя с передачей в его распоряжение иной благоустроенной жилплощади никогда не использовался в качестве санкции за факт нарушения лицом, осуществляющим наем жилья, своих обязанностей, непосредственно касающихся проживания в жилье.

Разговор о таком выселении может зайти только в случае, если дальнейшее использование помещения для проживания в нем или с иной целью представляется невозможным. Понятие «выселения с предоставлением иной благоустроенной жилплощади» полностью включено в более обширное понятие «переселения», охватывающее каждый из случаев изменения нанимателем места своего проживания.

К спорным моментам относится вопрос о том, можно ли отнести процедуру выселения граждан с передачей им в эксплуатацию другой благоустроенной жилплощади к разновидности переселения.

В качестве оснований для инициации расторжения соглашения о найме жилплощади в одностороннем порядке по предоставленному наймодателем заявлению считают такие случаи:

Недопустимым является сравнение таких понятий как «прекращение договора жилищного найма» и «выселения». Преимущественно досрочное прекращение действий договора приводит к появлению у нанимателя совместно с членами его семьи обязанности освобождения жилплощади, занимаемой ими согласно договорным условиям.

Факт выезда с жилплощади нанимателя и членов его семьи не может расцениваться как выселение тогда, когда прекращение договора найма жилплощади является обоюдным решением сторон или происходит по желанию нанимателя.

Как расторгнуть договор найма жилья

Условия любого из договоров найма, заключенного сторонами в письменной форме, должны содержать все моменты, касающиеся найма и предусматриваемые в случае его досрочного прекращения. Если инициирован процесс досрочного прекращения соглашения, каждая сторона должна полностью соблюсти требования, прописанные Гражданским кодексом РФ, которые установлены для урегулирования правоотношений между нанимателем и владельцем помещения (жилого/нежилого типа).

В случае, когда договорной срок не прошел, однако, одна из сторон намеревается разорвать соглашение, то необходимо соблюсти требования по поводу своевременного уведомления второй стороны о факте инициации расторжения (в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса РФ, подобный срок составляет 3 месяца).

Когда действие договора намеревается прекратить владелец жилья, он не обязан сообщать о причинах своего решения, однако, обязанность уведомления у него также присутствует. При этом предупреждение должно быть сделано в письменном виде. Желательно использовать заказное письмо с описью содержащихся в нем документов. Его нанимателю вручают лично, под расписку.

Каждая из сторон имеет право расторжения заключенного соглашения, предварительно не предупреждая об этом (данное положение предусматривается статьями 450 и 453 Гражданского кодекса РФ). В случае если расторжение инициируется нанимателем, у владельца нет обязанности возврата ему оплаченного наперед арендного платежа.

Читайте так же:  Как проверить историю квартиры перед покупкой

Когда прекращение договора инициируется владельцем без соответствующего уведомления, то он должен будет возместить нанимателю полностью внесенные в качества аванса платежи, а также заплатить неустойку в объеме цены найма жилья за месяц.

Владелец помещения может расторгнуть соглашение, приняв одностороннее решение, без уведомления о нем нанимателей, однако на это должны быть серьезные основания (регламентировано статьями 450, 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

К таким причинам можно отнести несвоевременную плату за жилье, порчу имущества, находящегося в помещении, или самого помещения, использование последнего не в соответствии с его целевым назначением.

К примеру, когда владелец жилплощади передал ее для цели проживания в ней, а наниматели, нарушив договорные условия, использовали ее в качестве служебного помещения, организовав предпринимательскую деятельность.

Именно такие причины можно считать вполне достаточными. Или же когда наниматели, после заключения договора с владельцем, стали сдавать помещение третьим лицам, о чем собственнику не было известно.

Кроме того, договор вполне законно может быть расторгнут без направления уведомления о таком решении при доказательстве случаев систематического проведения нанимателями шумных времяпровождений в компании, создании условий, препятствующих нормальному проживанию в доме других граждан или в иных подобных случаях.

Когда наниматели не желают выселяться из жилья, даже учитывая принятое владельцем решение о прекращении с ними договорных отношений, к процессу выселения привлекают представителей правоохранительных органов. Помимо этого, у владельца в этом случае есть право обращения в суд с требованием о принудительном выселении граждан из него и возмещении причиненного ущерба.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

Расторжение договора найма жилого помещения предусматривает основания для прекращения правовых отношений между наймодателем и нанимателем по нескольким причинам.

Рассмотрим каждую из них в статье.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Какие есть виды найма жилого помещения?

Граждане имеют возможность взять в поднаем жилье, как у государства, так и у частных лиц. В первом случае, придется заключать договор социального найма с муниципальными и другими государственными структурами. Во втором случае – с частными лицами.

Жилье из муниципального или государственного фонда предоставляется лицам, которые имеют право на его получение (см. Способы приватизации государственного и муниципального имущества). Как правило, это лица, которые не обеспечены собственной жилой площадью, среди которых могут быть:

  • Малоимущие граждане;
  • Военнослужащие;
  • Работники государственных структур.

Наем жилья у частных лиц относится к коммерческим договорным отношениям. Эти лица, которые имеют в частной собственности какую-то жилую площадь, имеют право сдавать ее в аренду (см. Как сдать квартиру в аренду), заключать договор найма с другими лицами. В этом вопросе отношения между сторонами регулируются гражданским законодательством. Чтобы прекратить договорные отношения в обоих случаях, требуются разные основания.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор социального найма расторгается в случаях, предусмотренных 83 статьей Жилищного Кодекса РФ. Он может расторгаться по инициативе нанимателей или наймодателей, а также на тех основаниях, которые не зависят от воли участников.

В первой ситуации достаточно написать заявление в свободной форме и отказаться от проживания в занимаемом по договору помещении. Если с нанимателем живут его близкие, то они должны написать письменное согласие на расторжение этого договора. Как правило, это происходит из-за смены нанимателей места жительства. Как только они освободят занимаемое муниципальное жилье, договор будет считаться расторгнутым.

Наймодатель может проявить инициативу в расторжении договора найма жилого помещения. Для этого ему придется обращаться в суд, чтобы он признал утраченными права нанимателя. В качестве доказательств придется предъявить факты, что:

  1. Предоставленное жилье используется не по прямому назначению;
  2. Действия нанимателей приводят к его разрушению;
  3. Присутствуют жалобы от соседей на серьезные нарушения со стороны ответчика;
  4. Если на протяжении полугода не вносится оплата коммунальных услуг.

Других оснований для выселения жильцов из жилья, занимаемого по договору муниципального найма, нет.

Во всех остальных случаях выселение из муниципального жилья производится только с предоставлением другого жилого помещения. Основанием для этого может стать нахождение здания в аварийном состоянии, его запланированный снос, передача религиозной организации в собственность и т.д. Такой порядок регламентирован статьями 84-91 Жилищного кодекса РФ.

Расторжение договора найма жилого помещения с частным лицом

Сделка с частником обычно содержит пункт, предусматривающий порядок расторжения договора найма жилого помещения. Как правило, этим пунктом предусматривается, что за месяц со стороны квартиросъемщика должно быть письменное уведомление о его намерении расторгнуть соглашение, которое направляется по месту жительства наймодателя заказным письмом. С другой стороны, положение статьи 687 Гражданского кодекса РФ содержит норму, по которой такое уведомление должно быть не позже, чем за 3 месяца до момента расторжения договора найма жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения наймодателем

Но так же как и квартирант, у владельца квартиры тоже могут появиться причины для досрочного расторжения договора найма жилого помещения. И в этом случае законом предоставлено не так много оснований для реализации своих намерений, причем в большинстве случаев ему придется обращаться в суд. Внесудебное решение этого вопроса возможно при двустороннем согласии квартиросъемщика и собственника жилья. В ином случае придется составлять иск, ссылаясь на определенные основания, которые предусмотрены указанной выше нормой российского гражданского законодательства:

  • Арендуемое жилье находится в аварийном состоянии, признано непригодным для проживания;
  • Жилое помещение эксплуатировалось не по прямому назначению;
  • Квартирант своими действиями или действиями его близких испортил или причинил иной ущерб арендуемому жилью и имуществу, которое в нем находилось и которое принадлежит наймодателю;
  • Нарушение квартирантами прав соседей в результате каких-то своих действий;
  • Систематическая неуплата по договору найма;
  • Другие ситуации, которые указаны в жилищном праве.

Но перед тем, как начать процедуру выселения жильцов, их в обязательном порядке необходимо поставить в известность о совершенных ими нарушениях. При этом им предоставляется необходимое время (не более одного года), чтобы эти нарушения были устранены.

Что делать, если нет договора найма жилого помещения?

Но все описанные случаи справедливы тогда, когда договор найма составлялся и оформлялся правильно, в соответствии с требованиями закона. Если же стороны шли другим путем, соответствующего договора нет или он был неверно оформлен, что не влечет при его составлении никаких юридических последствий, то следует действовать по-другому.

С одной стороны ситуация упрощается. Если квартиранты захотят выехать, они просто собирают вещи и выезжают, не уведомляя никого за недели или месяцы. То же самое касается и владельца квартиры. Он требует освободить помещение и квартиранты должны его покинуть. Если в добровольном порядке жилье освобождать отказываются, вызывается наряд милиции, которому сообщается, что в квартире кто-то проживает незаконно.

Читайте так же:  Где получить займ на банковский счет

Если же возникают какие-то вопросы, например, съемщик жилья, не желая съезжать, ссылается на договоренности, а владелец квартиры хочет получить от съехавших квартирантов плату за месяц или компенсацию за испорченное имущество, то придется обращаться с фактами и доказательствами в суд. В качестве доказательств для обеих сторон могут служить свидетельские показания, аудио-, видеозаписи, какие расписки или письма, сообщения на электронную почту и сотовый телефон, оплаченные квитанции.

Сложнее всего в этой ситуации будет доказать нанесение материального ущерба владельцу квартиры. Даже когда договор составлен между сторонами, если не проводится опись имущества с указанием его состояния, с фото-, видеоматериалами, доказать порчу мебели, сантехники, бытовой техники практически невозможно. Еще меньше шансов это сделать, если договор вообще не составлялся.

Расторжение договора найма жилого помещение: как оформить выселение?

Оформление выселения требуется в том случае, если стороны оформляли договор найма. Если его нет, никакого оформления делать не надо. Но даже при наличии договора выселение оформляется фактически – квартиросъемщик съезжает. При этом у него должно быть подтверждение, что он вовремя и письменно уведомил владельца квартиры о своем намерении расторгнуть существующие между ними договорные отношения.

Это самый простой вариант. Если же помимо самого договора при въезде в жилье квартиросъёмщик подписывал акт приема-передачи, особенно, если составлялась опись имущества, то необходимо и при выезде составить такой же акт. Этим документом арендатор снимает с себя любые претензии, которые могут стать предметом судебным разбирательств в ближайшем будущем.

Посудите сами. Если вы, как квартиросъемщик, приняли на себя какое-то имущество, вы его должны передать обратно владельцу. Предположим, что владелец недобросовестный, пообещал вам, что все будет в порядке, а потому нет необходимости в составлении каких-либо бумаг. Вы выезжаете, а через месяц вам приходит повестка в суд. Выясняется, что наймодатель обвиняет Вас в присвоении его имущества – мебели, бытовой техники и т.д., требуя вернуть ему эти вещи.

В качестве доказательства будет первый и единственный акт приема-передачи, где стоит ваша подпись о получении в свое пользование этих вещей. Суд резонно потребует у вас документа, который подтверждал бы обратную передачу этого имущества, а его как раз и не существует в природе. Суд удовлетворит исковое заявление.

Что делать, если договор найма жилого помещения зарегистрирован? Обременение

В случае с регистрацией договора о найме, под его обременением понимают невозможность выселения арендаторов. Это вносит ограничение владельцу квартиры по распоряжению собственным жильем. Он не может ею свободно распорядиться.

Вначале придется снять обременение, то есть, расторгнуть договор с квартиросъёмщиком. Как это сделать, и на каких основаниях, описано выше. О факте снятия обременения необходимо письменно (заявлением и подтверждающими документами) поставить в известность регистрирующий орган, который на этом основании снимает обременение и выдает соответствующий документ. Только после этого можно приступать к сделкам с этой недвижимостью.

Особенности договора найма специализированного жилого помещения

Жилищным законодательством предусмотрен наем жилья, которое относится к специализированному фонду. Это жилье относится к разряду специализированных, которыми считают помещения для ветеранов, инвалидов, рабочих, студентов, беженцев, вынужденных переселенцев и т.п., а также служебное жилье. Нанимать такое помещение могут только установленные законом лица, которые имеют право проживать в нем лично, вместе со своими близкими. Сдавать в поднаем, менять его эти лица не имеют права.

Досрочное прекращение отношений возможно со стороны квартиросъемщика в любое время. А вот владелец такого жилья для этого обязан обращаться в суд, если у него есть следующие основания:

  1. Невыполнение квартиросъемщиком установленных договором условий;
  2. Использование помещения не по назначению или его порча;
  3. Нарушение условий оплаты.

Всегда ли возможно расторжение договора найма? Последствия для сторон

В законодательстве РФ закреплен список лиц, которых невозможно лишить жилья. Согласно ст.10 ЖК РФ к ним относятся:

  • Члены семей работника государственных и силовых структур, погибших при выполнении служебного задания.
  • Лица пенсионного возраста.
  • Инвалиды I, II групп, получившие увечье в связи с профессиональной деятельностью.
  • Члены семьи лица, которому предоставили возможность жить в служебном помещении после его гибели.

Перечисленные выше малоимущие лица, не могут лишиться жилья в том случае, если у них не имеется иного жилого помещения, принадлежащего по праву собственности или по договору соцнайма.

Прекращение и расторжение договора поднайма жилья, предоставленного по договору соцнайма

Как и любое другое соглашение, договор поднайма можно прекратить и расторгнуть.

Наниматель имеет право реализовать разрешенную законом возможность: передать жилье по договору поднайма другому лицу. Сделать это можно при соблюдении определенных условий: для поднайма жилья по социальному найму мало одной только воли нанимателя, обязательно согласие всей его семьи, при условии проживания на одной территории. Важно учитывать и законные интересы других граждан, проживающих в жилище, часть которого передана в поднаем.

Как и любое другое соглашение, договор поднайма можно прекратить и расторгнуть, регламентирует порядок этих процедур жилищный закон и в некоторой части гражданское законодательство. Рассмотрим подробно требования относительно прекращения правоотношений по договору поднайма жилого помещения, переданного по договору соцнайма.

Причины прекращения или расторжения договора поднайма

Расторжение договора отличается от его прекращения намерением сторон закончить правоотношения, регулируемые договором, разрывом отношений между субъектами договора до истечения срока. Для расторжения необходимо волеизъявление одной из сторон договора, или обеих сторон.

Прекращается договор обычно с истечением срока, на который было заключено соглашение, если сторонами не принята пролонгация договора. Относительно рассматриваемого договора действует срок в один год, если иные условия не указаны в самом договоре. Прекращается договор по истечении календарного года, или срока, определенного сторонами в соглашении.

В соответствии с ЖК РФ, а именно со статьей 79, расторгается договор поднайма по двум основаниям:

  • соглашение сторон;
  • расторжение в связи с нарушением стороной, а именно поднанимателем, обговоренных условий договора.

Первый способ расторжения является наиболее благоприятным для каждой из сторон и признается нормальным порядком завершения поднайма.

Законом не установлены требования к расторжению договора по взаимному согласию, следовательно, прекратить правоотношения стороны могут по любому основанию и в любое время, если это основание не нарушает закон.

Несмотря на то, что ответственность по договору соцнайма перед наймодателем несет наниматель, поднаниматель обязан исполнять установленные законом и договором требования и правила пользования жилищем. Наниматель вправе потребовать расторжения договора, если поднаниматель допускает существенные нарушения, а именно:

  • не соблюдает права соседей (например, нарушает тишину в ночное время);
  • не платит вовремя и в полном объеме за жилье;
  • относится к нему бесхозяйственно и безответственно, допускает повреждение или разрушение помещения, в котором проживает;
    ведет в жилище запрещенную деятельность.
Читайте так же:  Больничный за счет фсс

Процесс расторжения бессрочного договора поднайма

Срок договора поднайма неразрывно связан со сроком договора соцнайма. Поднайм прекращается в момент, когда по какой-либо причине прекращается договор социального найма. Важно отметить, что новое заключение договора соцнайма не влечет автоматического продления поднайма. Его придется перезаключать, при согласии на это сторон договора.

Договор соцнайма имеет особенность – у него нет определенного срока. Иными словами, договор является бессрочным. В свою очередь поднайм имеет срок. По соглашению сторон договор может быть заключен на очень длительное время: субъекты договора не ограничиваются временными пределами.

Наниматель и поднаниматель могут договориться об условии автоматического продления договора по истечению срока, на который он был заключен.

Таким образом, несмотря на то, что законом договор поднайма определяется, как срочный, фактически поднаниматель может проживать в помещении бессрочно. Однако, возможна и отмена продления договора. В этом случае правоотношения будут закончены в момент, когда истечет указанный в договоре срок.

Прекращение прав в связи с расторжением договора

Как уже отмечалось, поднайм возможно расторгнуть и по требованию нанимателя даже в пределах действующего срока, если имеются явные причины для расторжения договора. Поднаниматель также наделен правом инициативы к расторжению договора, в любое время и без объяснения причин.

В момент расторжения договора поднаниматель теряет право пользоваться помещением. Прекращаются права и у лиц, проживавших на одной территории с поднанимателем. Указанные граждане обязаны выехать из жилища в установленный срок. В случае отказа от освобождения жилья, наниматель вправе обратиться в судебные органы для выселения бывшего поднанимателя и его семьи в судебном порядке. В этом случае судом возлагается обязанность освободить помещение поднанимателю и другим лицам, на законных основаниях с ним проживающим.

Способы расторжения поднайма

ЖК РФ предусматривает расторжение поднайма как по согласию субъектов договора, так и по волеизъявлению нанимателя. В первом случае наниматель и поднаниматель бесконфликтно решают прекратить правоотношения. Второй случай может быть осложнен судебными тяжбами.

Если действия поднанимателя дают основания нанимателю требовать расторжения договора, но добровольно расторгнуть соглашение поднаниматель отказывается, за нанимателем закон закрепляет право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор.

Если после удовлетворения судом заявления поднаниматель все еще продолжает занимать помещение, наниматель вправе повторно обратиться в суд. Теперь уже с требованием о принудительном выселении. Исходя из сказанного можно выделить такие способы расторжения договора:

  • по взаимному согласию сторон;
  • по требованию одной стороны и согласию с требованием другой стороны;
  • по решению суда в случае, когда есть основания для требования о расторжении договора, но поднаниматель отказывается прекратить договор.

Основания для выселения

Как уже отмечалось, поднаниматель должен пользоваться жилищем, не нарушая норм закона и прав других лиц. Если поднанимателем игнорируются такие требования, наниматель может инициировать выселение. Закон содержит такие основания, при которых возможно выселение:

  • Использование жилья не по назначению. Под этим пунктом подразумевается ведение поднанимателем деятельности, не предусмотренной для данного вида помещений. Законом определен запрет на проведение любой производственной деятельности в пределах жилья, либо произведение деятельности без получения разрешительных документов и без получения официального разрешения уполномоченных органов.
  • Нарушение прав лиц, проживающих по соседству. Поведение поднанимателя, сказывающееся на нормальных условиях жизни соседей, должно быть прекращено по первому требованию указанных лиц и нанимателя. К нарушению прав соседей можно отнести антиобщественное поведение поднанимателя, содержание жилища в антисанитарных условиях, несоблюдение правил противопожарной безопасности и др.
  • Бесхозяйственное отношение к жилью. Под бесхозяйственностью подразумевается такое отношение к жилищу, которое влечет значительную порчу, разрушение помещения, приведение его в непригодное для нормального проживания состояние.

Наниматель должен предупредить поднанимателя о необходимости устранения нарушений, предоставить срок на прекращение противоправных действий, ремонт жилья, проведение других необходимых работ. Если нарушения продолжаются после предупреждения и поведение поднанимателя не меняется, наниматель вправе поднять вопрос о выселении лица.

Процесс расторжения поднайма в суде

Судебный процесс потребует от инициатора обращения доказательств незаконного, неправомерного поведения второй стороны. Наниматель должен располагать доказательствами нецелевого использования помещения нанимателем и бесхозяйственного отношения к жилищу. Придется доказывать и факт поведения поднанимателя, повлекшего нарушение прав других людей.

Судебное расторжение договора процесс достаточно длительный. Как уже отмечалось, наниматель по закону обязан предоставить поднанимателю срок для устранения недостатков и нарушений, к примеру, для приведения жилища в соответствие с санитарными нормами. После истечения указанного срока и при условии невыполнения требований возможно начать судебное разбирательство.

Суд, после изучения всех предоставленных документов и иных доказательств, приходит к выводу об удовлетворении заявления истца, или отказе в удовлетворении его требований. Дальнейшие действия сторон договора зависят от решения, принятого судом. При удовлетворении заявления нанимателя, поднаниматель обязан освободить жилище в установленном порядке, требование о выселении распространяется и на его семью, в случае, если члены семьи проживали вместе с поднанимателем, причем другое жилье бывшему поднанимателю не выделяется.

Инструкция по расторжению договора найма жилого помещения, образец соглашения о прекращение сделки

Договор найма жилого помещения является необходимой частью процедуры съема квартиры. Но в некоторых случаях у одной из сторон может возникнуть необходимость расторжения договора.

О том из-за чего это может произойти, а также о том, как правильно совершить расторжение такой сделки, и пойдет речь в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Причины и основания

Причинами для досрочной отмены сделки могут являться различные факторы. Но в любом случае, для того чтобы расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения, необходимо действовать в соответствии с российским законодательством. Для облегчения такой процедуры следует прописать пункт о возможности досрочного прекращения соглашения еще на стадии его подписания, но не все собственники и наниматели знают об этом.

Самыми распространенными причинами расторжения договора найма являются следующие факторы:

  • Длительность договора подходит к концу и одна из сторон не согласна на его продление.
  • Квартиросъемщики не выполняют свои обязанности по оплате или содержанию жилья.
  • Сдаваемая жилплощадь стала непригодной для проживания людей.
  • Квартиросъемщики нанесли ущерб имуществу собственника или соседям.
  • Наймодатель не предоставил наемщику необходимо имущество, которое было указано в договоре или это имущество имеет существенные недостатки.
  • Наймодатель не исполняет свои обязанности по капитальному ремонту.

Инструкция

Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.

Отправка уведомления

Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения. В соответствии со статьей 610 ГК РФ уведомление о подобном решении необходимо составлять минимум за 3 месяца до конца действия договора.
Читайте так же:  Где взять виз на квартиру

Если сделку хочет прервать собственник жилья, то он может не указывать причины такого решения, но заранее уведомить об этом квартиросъемщика он обязан. При этом уведомление о расторжении договора аренды квартиры должно составляться в письменном виде. Лучше всего вручать его в виде заказного письма, лично и под расписку.

Также статьями 450 и 453 ГК РФ предусматривается расторжение соглашения без предварительного уведомления. В этом случае, если инициатором разрыва сделки является собственник жилья, то он обязан вернуть нанимателю аванс и выплатить неустойку, размер которой должен быть равен ежемесячной плате. Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.

Соглашение о прекращение аренды квартиры

Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.

Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении. Также каждая сторона должна поставить на документе свою подпись с расшифровкой.

После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.

Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.

Можно ли это сделать досрочно?

Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении. Если же стороны не смогли сами прийти договоренности и разрыв договора произошел по решению суда, то он является расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу.

В некоторых случаях договор необходимо расторгнуть еще до окончания его срока. Если документ составлен грамотно, то в нем должны быть прописаны условия такой процедуры и ее последствия для обеих сторон.

Если же стороны не могут расторгнуть соглашение обоюдно, то в этом случае необходимо обращение в суд. Избежать судебного заседания можно в том случае, если одна из сторон известит другую за три месяца до прекращения найма.

Нужна ли регистрация?

Если договор найма был зарегистрирован в органах Росреестра, то после его расторжения стороны договора должны уведомить эту государственную инстанцию о разрыве сделки, предоставив соглашение о расторжении.

В каком случае действие может перейти в суд?

Такая процедура может осуществляться через суд в том случае, если разрыв происходит в одностороннем порядке или одна из сторон требует возмещения ущерба. Инициатором расторжения договора через суд может быть как собственник жилья, так и квартиросъемщик.

Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.

Одностороннее прекращение

По инициативе наймодателя

Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении. Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ. Ими являются следующие факторы:

  1. Наниматель использует жилплощадь незаконно и не по назначению.
  2. Наниматель неоднократно нарушает правила, прописные в договоре аренды.
  3. Квартиросъемщик портит имущество владельца квартиры.
  4. Из-за квартиросъемщика у владельца квартиры возникают проблемы с соседями.
  5. Наниматель не заплатил за найм квартиры в течение 2 месяцев подряд.

По инициативе нанимателя

По инициативе квартиросъемщика договор найма может быть расторгнуть:

  • Если после вступления договора в силу, владелец не предоставил квартиранту мебель и технику, наличие которой прописано в заключенном соглашении.
  • Если квартира не соответствует критериям, которые указывались в договоре.
  • Если хозяин квартиры препятствует нормальному проживанию квартиросъемщиков.
  • Если арендодатель скрыл наличие в квартире существенных недостатков, которые могут помешать нормальному проживанию арендаторов.
  • Если жилплощадь приобрела статус аварийной и стала непригодной для проживания.

Особые случаи

В гражданском кодексе, который регулирует порядок расторжения договора найма, говорится, что прекращение соглашения не предполагает обязательного выселения всех людей, проживающих в квартире.

Поэтому, если во время судебного разбирательства будут выявлены люди, которые являются нарушителями, то выселению могут подлежать только они. Такой порядок касается лиц, которые вместе снимают многокомнатную квартиру.

Кто не может подлежать выселению?

Если квартира сдавалась в наем по договору социального найма, то здесь есть особый нюанс. Некоторые слои населения не могут подлежать выселению из служебной квартиры, что регламентировано статьей 103 ЖК РФ. К ним относятся:

  • члены семей работников силовых и государственных структур, погибших на служебном задании;
  • пенсионеры;
  • инвалиды I и II групп, но только в том случае, если причиной инвалидности стала их профессиональная деятельность;
  • родные люди сотрудника, которому была выделена специализированное служебная квартира после его гибели.

Также стоит заметить, что такие права имеют только те граждане, которые не имеют собственной жилплощади и нее стоят в очереди на улучшение жилищных условий.

Расторжение договора найма является серьезным делом, имеющим под собой законодательное обоснование. Поэтому перед тем, как решиться на эту процедуру, нужно как следует изучить все нюансы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники


  1. Грудцына, Л.Ю. Наследственное право: справочник для населения в вопросах и ответах; Ростов н/Д: Феникс, 2012. — 224 c.

  2. Малько, Александр Васильевич Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебно-методическое пособие / Малько Александр Васильевич. — М.: Дело, 2016. — 445 c.

  3. CD-ROM. Лекции для студентов. Юридические науки. Диск 3. — Москва: РГГУ, 2014. — 621 c.
  4. Горшенева, И.А. Теория государства и права. Гриф МВД РФ / И.А. Горшенева. — М.: Юнити-Дана, 2013. — 910 c.
  5. Хропанюк, Валентин Теория государства и права / Валентин Хропанюк. — М.: Димов, Ткачев, Дабахов, 1996. — 384 c.
Как расторгнуть договор найма жилого помещения
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here