Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Рассмотрим следующий вопрос: "Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Договор аренды с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа имущества сопровождается возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем. Поэтому договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи. Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс).

Договор аренды с правом выкупа не равнозначен договору продажи товара с оплатой его в рассрочку. Денежные средства, которые периодически вносит арендатор, нельзя рассматривать как авансы, переданные в счет оплаты приобретаемого имущества.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости).

Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Главная » Документы » договоры » Договора аренды » Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — это вариант приобретения жилья, который начинает набирать все большую популярность. Далеко не каждый может позволить сразу приобрести квартиру, а оформление ипотеки для многих все еще остается странным и рискованным шагов.

В таком случае можно заключить договор аренды на жилье, а по мере нахождения жилья в аренде, выплатить полную стоимость квартиры и стать полноправным собственником.

Согласно действующему законодательству каждый гражданин имеет право заключить подобный договор.

Давайте попробуем разобраться, чем так примечателен данный вариант приобретения недвижимости, и какие отличительные особенности он имеет.

Образец типового договора аренды квартиры с последующим выкупом

Структура самого договора может меняться в зависимости от различных ситуаций в каждом случае. В некоторых случаях можно просто обойтись стандартным вариантом договора, а иногда приходится прописывать множество дополнительных условий и включать целый ряд уточнений.

Так или иначе, подобный договор регулируется Гражданским кодексом РФ, а значит, опираясь именно на законы указанные в этом нормативном документе необходимо заключать договор.

Рассмотрим основную структуру типового договора аренды квартиры с последующим правом выкупа:

Особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом

Образец договора краткосрочной аренды нежилого помещения.

Как выглядит договор найма гаража между физическими лицами, смотрите тут.

Рассмотрим ряд основных особенностей договора:

  • Договор составляется в письменном виде и должен иметь подписи всех участников сделки;
  • Договор аренды с последующим выкупом зачастую можно продлить после завершения срока его действия без каких-либо проблем, если обе стороны этого желают;
  • Расторжение договора чаще всего происходит в судебном порядке. При этом если инициатором выступает продавец, ему практически всегда приходится компенсировать уже выплаченную часть за покупку квартиры (арендная плата не возвращается).

Государственная регистрация договора аренды квартиры с последующим выкупом

Регистрировать подобные договора в государственных органах не нужно.

По факту на основе этого договора не переходит непосредственного перехода права собственности.

Обращаться же в государственные органы придется только в момент перехода прав собственности, для регистрации данного факта. При проведении процедуры понадобится договор аренды с последующим правом выкупа, как документ подтверждающий законность перехода прав собственности.

Комментарии к статье «Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Вопросы аренды дома по договору с возможностью выкупа в будущем

У многих семей на сегодняшний день не имеется возможности приобрести жилье сразу, и они вынуждены его снимать.

Как один из альтернативных вариантов – это аренда жилого помещения с возможностью выкупа в будущем.

Данным правом может воспользоваться любой гражданин РФ. Но для того, чтобы не было обмана ни со стороны арендатора, ни со стороны арендующего, обязательно, между ними должен быть составлен договор.

Что нужно знать, чтобы оформить договор аренды жилья с последующим выкупом?

Действительно, как вариант приобретения жилья в собственность целесообразно воспользоваться данным вариантом.

Нужно отчетливо себе представлять то, что, подписывая договор аренды квартиры с последующим выкупом, сторона арендаторов на ежемесячной основе, кроме выплат за съем дома должна осуществлять оплаты по погашению оговоренной стоимости жилища.

Сумму следует оговорить сразу, и она не должна меняться, поэтому стоит правильно оговаривать все аспекты.

Правом обеих сторон является то, что документ может быть составлен самостоятельно, используя образец, но учитывая всевозможные жизненные ситуации, в целях обеспечения собственного спокойствия все же следует обратиться к юристу.

Только специалист может правильно составить документ без ущемления прав каждой стороны, поскольку этот человек не является заинтересованным лицом.

В любом случае, в независимости от того составляется договор на самостоятельной основе или с помощью юриста, нотариуса каждой из сторон понадобится следующий ряд документации:

  • документы, удостоверяющие личность, как арендатора, так и человека, сдающего в найм свое жилье;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • технический паспорт на квартиру (дом);
  • согласие супруг (супругов) обеих сторон на совершение сделки.

В случаях предоставления вышеперечисленного списка документации, оформление договора не займет много времени. Но при этом также нужно знать, что государство выдвигает свои требования на те дома, которые могут быть сданы в аренду с последующим выкупом.

К ним относятся следующие:

  • жилой дом не может находиться в аварийном состоянии;
  • сама постройка не должна быть выполнена из дерева;
  • в районе арендуемого жилого помещения должны находиться: автобусные остановки (хотя бы одна), детские учебные учреждения;
  • размеры кухни в доме не должны быть менее 6 квадратных метров.
Читайте так же:  Максимальный срок гарантийного ремонта по закону

Особенным моментом, следует отметить, что правом расторгнуть договор аренды дома при несоблюдении прописанных в нем правил могут воспользоваться обе стороны. Это может происходить чаще всего в следующих случаях:

  • если не произведена ежемесячная выплата по приобретению жилого помещения;
  • при увеличении оговоренной суммы стоимости жилья.

В любом случае при расторжении договора арендатору должна быть выплачена вся сумма погашения долга по приобретению собственного жилого помещения.

При согласии обеих сторон для обращения за помощью к специалисту, требуется прибыть в указанный срок со всеми подготовленными документами. После чего юрист предоставит образец составленного договора аренды, если обе стороны будут согласны, то документ будет подписан.

В случаях несогласия с каким-либо пунктом не стоит полагаться на авось, нужно воспользоваться своим правом и высказать свое мнение, и специалист будет обязан внести корректировки.

После подписания договора он обязательно должен быть зарегистрирован, в противном случае, человек сдающий в аренду жилье может сказать в случаях сложившихся разногласий, что никакого документа не составлялось, а бумага, которая предоставляется арендатором – это всего лишь образец. И тогда доказать факт найма жилья с последующим выкупом будет гораздо сложнее.

Образец для составления документа

Воспользоваться правом для составления договора аренды на дом может каждый, используя ниже предлагаемый образец за основу, но обязательно следует внести свои корректировки.

Договор аренды дома с последующим правом выкупа

№ _____ от «__»__________2016 года

Я, Алтуев Илья Степанович, 05.03.1985 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес согласно паспортных данных), паспорт: (серия, номер, когда выдан и каким органом, код подразделения), в последующем «Арендодатель» и Веретенников Алексей Дмитриевич, 17.01.1990 г.р., зарегистрированный по адресу: (указывается полный юридический адрес), паспорт: (указать полные паспортные данные), в последующем «Арендатор», заключили настоящий договор о ниже следующем.

8.1. Со стороны арендатора.

  • При не предоставлении жилого помещения в оговоренные соглашением сроки.
  • В случаях выявления отрицательных сторон предоставляемого жилого помещения, которые до проживания выяснить было не возможным.
  • При увеличении суммы стоимости жилья указанной выше в настоящем соглашении.
  • Со стороны арендодателя.
    • При использовании арендатором жилого помещения не по назначению.
    • В случаях не надлежащего ухода за домом.
    • При отсутствии своевременной оплаты в течение 30 дней.
    • Если арендатор не оплачивает коммунальные услуги в занимаемом помещении.
    • При нарушении арендатором любого из пунктов настоящего соглашения.
  1. В случаях, если не было нарушений, указанных в пункте 8 данного соглашения ни одной из сторон, данный договор, может быть расторгнут только по обоюдному согласию указанных в соглашении лиц.
  2. Составленное соглашение вступает в силу с момента его подписания и подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, один из которых передан в Росреестр, а два других находятся на руках у арендодателя и арендатора в количестве по одному договору.

«___»__________2016 год ______________ (Алтуев И.С.)

«___» __________2016 год ________ (Веретенников А.Д.)

Каким бы способом человек не решил приобрести в свою собственность жилое помещение, следует помнить о том, что сделать это нужно законным образом.

Договор найма жилого помещения с правом выкупа

ДОГОВОР НАЙМА

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: .

1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики:

  • Общая полезная площадь — кв.м.;
  • Жилая площадь — кв.м.;
  • Количество комнат ;
  • Оценочная стоимость предоставляемой квартиры по документам БТИ млн. рублей.

1.3. Право собственности Арендодателя на указанную квартиру подтверждается следующими документами: .

[1]

1.4. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.

1.5. Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).

1.6. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с Арендодателем срок Наниматель имеет право выкупить у Арендодателя нанимаемую квартиру по цене рублей. Отказ Арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с Нанимателем не допускается.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Наниматель (Арендатор) обязан:

  • вносить арендную плату Арендодателю сроки и в порядке, установленном настоящим договором;
  • в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном в порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит;
  • пользоваться квартирой исключительно в целях проживания;
  • надлежащим образом относится к арендованному имуществу, использовать его соответственно его назначению и техническим особенностям;
  • соблюдать правила пользования жилыми помещения, в том числе правила безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
  • содержать квартиру в надлежащем состоянии, в том числе за свой счет осуществлять текущий ремонт квартиры и установленного в ней сантехнического и иного оборудования;
  • возмещать ущерб, причиненный квартире и установленному в ней имуществу по его вине;
  • в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть Арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа;
  • нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений.

2.2. Наниматель принимает на себя все риски, связанные с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего договора. В случае утраты или повреждения оборудования Наниматель обязан за свой счет отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Арендодателя.

2.3. Арендатор обязан информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к арендованному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.

2.4. Наниматель (Арендатор) имеет право:

  • вернуть арендованную квартиру Арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив Арендодателя об этом за ;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок;
  • преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием;
  • допускать проживание в квартире любых лиц по своему выбору без передачи квартиры в поднаем (субаренду);
  • приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; О своем выборе Арендатор должен сообщить Арендодателю за до истечения срока настоящего договора;
  • осуществлять другие права, предоставленные нанимателям жилых помещений, действующим законодательством и обычаями делового оборота.
Читайте так же:  Наследники первой, второй и третьей очереди наследования

2.5. Арендатор может предоставить в субаренду (поднаем) предоставленную ему в аренду квартиру только с письменного согласия Арендодателя. Подобное согласие может содержаться в письме, телексе, телеграмме и т.п. Право передавать арендованное имущество в субаренду может быть также предоставлено Арендатору на основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора.

2.6. Наймодатель (Арендодатель) обязан:

  • передать Арендатору квартиру и установленное в квартире оборудование и другое имущество в исправном и состоянии в течение дней после заключения настоящего договора;
  • осуществлять за свой счет капитальный ремонт квартиры и замену изношенного оборудования;
  • не чинить препятствий Нанимателю (Арендатору) в правомерном пользовании арендованной квартирой;
  • заключить с Нанимателем новый договор найма (аренды) квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора в случае отказа Арендатора от покупки квартиры в соответствии с п.1.6 настоящего договора;
  • в течение дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с Нанимателем на условиях, указанных в п.1.6 настоящего договора. Стороны вправе заключить иной договор отчуждения квартиры в пользу Нанимателя (Арендатора).

2.7. В период действия настоящего договора Арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам.

2.8. В период действия настоящего договора Арендодатель также не вправе передавать квартиру в залог или обременять ее какими-либо иными обязательствами, не связанными с исполнением настоящего договора.

3. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор обязуется регулярно вносить Арендодателю арендную плату за пользование квартирой.

3.2. Арендная плата вносится и составляет рублей в месяц.

3.3. На основании дополнительного соглашения, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора, расчеты по арендной плате могут производиться услугами, работами и в других, допускаемых законом, формах.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

4.1 Арендодатель несет ответственность за все недостатки имущества, сданного в аренду, если эти недостатки препятствуют нормальному использованию его по назначению, при условии, что эти недостатки существовали при заключении договора и не были и не могли быть известны Арендатору.

4.2. Арендодатель отвечает перед Арендатором за все претензии, которые могут возникнуть из прав третьих лиц, которые ограничивают или препятствуют пользованию арендованной квартирой и другим находящимся в ней имуществом, при условии, что Арендатор не знал и не мог знать о существовании прав третьих лиц при заключении договора 4.3. Арендатор возмещает Арендодателю все убытки, связанные с потерей, повреждением арендованного имущества в порядке, установленном законодательством.

4.4. В случае отказа Арендодателя добровольно заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора, Арендатор вправе взыскать с Арендодателя штраф в размере % от суммы сделки, указанной в п. 1.6, а также взыскать с Арендодателя все причиненные неисполнением договора убытки.

4.5. В случае несвоевременного внесения сумм арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере % от вовремя невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.6. Уплата штрафных санкций не освобождает стороны от возмещения причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением убытков в полном объеме.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ПРАВА СТОРОН ПО ИСТЕЧЕНИИ СРОКА ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Настоящий договор заключен сроком на . Договор вступает в силу с момента его заключения.

5.2. По истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте:

  • договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу Арендатора;
  • прекратят свои договорные отношения и Арендатор передаст квартиру и другое арендуемое имущество Арендодателю;
  • стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендная плата, фактически выплаченная Нанимателем, не входит в сумму сделки, указанную в п.1.6.

7. ФОРС-МАЖОР

Видео (кликните для воспроизведения).

7.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые сторона не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. К обстоятельствам непреодолимой силы относятся события, на которые участник не может оказать влияния и за возникновение которых он не несет ответственности, например, землетрясение, наводнение, пожар, а также забастовка, правительственные постановления или распоряжения государственных органов.

8. УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

8.1. Все возможные споры, вытекающие из данного договора или по поводу настоящего договора, стороны будут разрешать путем переговоров.

8.2. В случае недостижения согласия спорные вопросы решаются в судебном порядке.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Читайте так же:  Страховая отказала в выплате по каско

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

  • вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
  • изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Аренда квартиры с последующим выкупом: риски сторон

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
  7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
  8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
  9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.
Читайте так же:  Когда нужно платить налог с продажи гаража и когда можно его вернуть

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил ”

Доброе утро!мы хотим оформить аренду с правом выкупа.как это сделать,чтобы все было законно?

Все о заключении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа: советы юристов, образец и регламентация

Среди различных вариантов приобретения недвижимости существует способ ее приобретения по договору аренды с последующим выкупом. Он является выгодным для покупателя, поскольку позволяет приобрести нежилое помещение в случае, если нет возможности оплатить его сразу.

При его заключении нужно учесть все особенности договора, которые приведены ниже.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Пояснение термина, законодательное регулирование

Аренда нежилого помещения с правом выкупа – это разновидность типового договора аренды, согласно которому одна сторона передает, а другая принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество. По окончании его срока помещение переходит в собственность арендатора, а внесенные платежи засчитываются в счет стоимости недвижимого имущества.

По своей правовой природе договор аренды с правом последующего выкупа является смешанным. Он содержит элементы и существенные условия договоров купли-продажи и аренды.

Его сторонами являются:

  • арендодатель и продавец – собственник недвижимости;
  • арендатор и покупатель – лицо, которое сначала получает имущество во временное владение и пользование, а по истечении определенного срока – в собственность.

Это происходит в следующих случаях:

  1. после внесения определенной суммы арендных платежей в счет оплаты стоимости недвижимого имущества;
  2. после истечения установленного договором срока.

Регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, содержащего положения о купле-продаже и аренде. Возможность выкупа установлена ст. 624 ГК РФ, в которой прописано, что это происходит в следующих случаях:

  • когда соответствующее условие содержится в самом договоре аренды или законе;
  • стороны заключили дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества.

Помимо ГК РФ, существуют специальные законы, содержащие нормы о выкупе арендованного имущества. Например, ФЗ №159 от 22.07.2008г., устанавливающий порядок выкупа арендованного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности (о правилах заключения договоров на аренду муниципальной нежилой недвижимости читайте тут).

Условия и требования к документу

Основное требование для заключения договора – это требование к его форме. Согласно пункту 3 статья 609 ГК РФ, он заключается в той же форме, что предусмотрена для купли-продажи. Это обязательная письменная форма. Его можно составить в простой письменной форме или заверить нотариально, если это предусмотрено соглашением сторон.

Существует ряд обязательных условий и требований к такому договору. Среди них:

  1. он должен содержать все существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи и аренды нежилых помещений;
  2. собственник имущества должен иметь все правоустанавливающие документы на него;
  3. до подписания собственник должен уведомить арендатора обо всех существующих обременениях на объект недвижимости (залог, арест, права третьих лиц).

Порядок заключения

После того как арендатор определился с выбором интересующего объекта недвижимости, требуется заключить сам договор. Его заключение происходит в несколько этапов:

  • согласование условий;
  • составление документа;
  • подписание;
  • передача его на государственную регистрацию, если того требует закон.

Узнать порядок заключения договоров при различных условиях аренды нежилых помещений можно в отдельном материале.

Согласование условий

На данном этапе обсуждаются основные условия будущего договора. Арендатор имеет возможность ознакомиться с документами на арендуемый объект. Арендодатель имеет возможность проинформировать об имеющихся обременениях и существующих недостатках помещения. Стороны согласовывают стоимость объекта недвижимости, сумму арендных платежей, срок договора.

Правила составления

Для составления договора сторонам необходимо подготовить ряд документов, в зависимости от того, кто принимает участие в сделке – юридические или физические лица. Примерный перечень документов:
  1. правоустанавливающие документы на нежилое помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, выписка из ЕГРПН о существующих обременениях и правах третьих лиц);
  2. паспорта – для физических лиц (об особенностях заключения соглашения аренды между физическими лицами читайте тут);
  3. учредительные документы, выписка из ЕГРЮЛ для юридических лиц;
  4. технические документы на помещение (кадастровый паспорт, паспорт БТИ, поэтажный план здания, экспликация);
  5. доверенность, если сделка совершается доверенным лицом;
  6. копия приказа о назначении руководителя юридического лица для подтверждения полномочий на совершение сделки.
Читайте так же:  Оформление сделки купли-продажи земельного участка

После достижения устной договоренности следует этап составления договора. От его содержания во многом зависит законность и действительность сделки.

Содержание и форма

Типовой формы договора, предусмотренной законом, нет. Он может содержать следующие основные пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • арендная плата;
  • выкупная цена и выкуп имущества;
  • срок действия;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за невыполнение условий;
  • основания для изменения и расторжения;
  • заключительные положения;
  • подписи.

При составлении договора сначала указывается его наименование, дата и место заключения.

В преамбуле прописывается наименование сторон (арендатор и арендодатель), реквизиты (ФИО физического лица, полное название юридического лица), лица, подписывающие сделку.

В предмете договора указывается нежилое помещение со всеми характеристиками, позволяющими точно идентифицировать его:

  1. адрес, место расположения;
  2. площадь;
  3. кадастровый номер.

Указанные сведения должны соответствовать данным, согласно правоустанавливающим документам и технической документации.

Предмет договора является существенным условием, поэтому должен обязательно присутствовать в документе.

Арендная плата также является существенным условием. Договор аренды является возмездным, поэтому нужно определить:

  • размер арендной платы;
  • периодичность ее внесения;
  • способ оплаты.

Выкуп имущества может быть предусмотрен как в самом договоре, так и в дополнительном соглашении к нему. При этом необходимо указать, учитываются ли арендные платежи в счет стоимости имущества. Для этого нужно определить:

  1. размер выкупной цены;
  2. величина выкупного платежа;
  3. срок и порядок внесения;
  4. способ оплаты.

Условие о сроке договора определяется сторонами самостоятельно. В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок договора аренды не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

В разделе права и обязанности сторон прописываются их обязательства. Главная обязанность арендатора и продавца объекта недвижимости – передача имущества в аренду, а затем в собственность. К обязанностям арендатора и покупателя относятся:
  • принятие имущества в аренду;
  • внесение арендных платежей;
  • уплата выкупной цены.

Помимо обязанностей, предусмотренных ГК РФ, стороны могут включить дополнительные, не противоречащие действующему законодательству.

В разделе, определяющей ответственность сторон, указываются штрафные санкции или неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Основания для изменения и расторжения могут вноситься в соответствии с ГК РФ. Дополнительные основания, не предусмотренные законом, не должны ему противоречить.

В заключительных положениях обычно указываются:

  1. условия о вступлении договора в силу;
  2. о государственной регистрации или нотариальном удостоверении;
  3. количество экземпляров;
  4. заверения и гарантии;
  5. порядок обмена документами.

Стороны могут включить другие пункты по своему усмотрению.

Необходимость в регистрации, регламентация

Как регламентируется законом Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Если срок договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа заключен сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Для регистрации договора нужно обратиться в Росррестр или МФЦ. При этом оплачивается государственная пошлина для регистрации таких сделок. Она составляет:

    • для физических лиц – 2000 рублей;
    • для юридических лиц – 22000 рублей.

    Сроки для государственной регистрации:

    • 7 рабочих дней – если заявление подано в территориальные органы Росррестра;
    • 9 рабочих дней – если оно подавалось в МФЦ.

    Вопрос о том, в каких случаях разрешено не проводить регистрацию договора аренды нежилого помещения и какими последствиями это может обернуться, мы рассматривали в этом материале.

    Подводные камни

    При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

    Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

    Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

    Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    [3]

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    [2]

    Видео (кликните для воспроизведения).

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Источники


    1. Гришаев, П.И. Немецко-русский юридический словарь / П.И. Гришаев, Л.И. Донская, М.И. Марфинская. — М.: РУССО, 2016. — 622 c.

    2. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.

    3. Басовский, Л.Е. История и методология экономической науки. Учебное пособие. Гриф МО РФ / Л.Е. Басовский. — М.: ИНФРА-М, 2017. — 773 c.
    4. Конев, Д. В. Признание и приведение в исполнение иностранных судебных актов по гражданским и торговым делам в Германии и России. Сравнительно-правовой анализ / Д.В. Конев. — М.: Wolters Kluwer, 2015. — 262 c.
    Образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here