Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Рассмотрим следующий вопрос: "Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется агентствами недвижимости, риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты

Предварительный договор купли-продажи недвижимости , по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости, государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь порождает обязанность у сторон заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;


— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не деньги и иные материальные блага. Если в предварительном договоре закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке . Однако вопрос о том, может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный. Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна. Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора, в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости

  • В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора со строительной компанией с долевым участием. В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.
  • Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.
  • Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  • Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  • Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.
  • Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие богатой судебной практики по многим вопросам, связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры с авансом, задатком или без него? Образец документа

Оформление сделки купли — продажи недвижимости, в частности квартиры, требует большой предварительной работы.

Читайте так же:  Особенности онлайн-обучения. какие тонкости нужно знать

Продавцу нужно подготовить внушительное число сопутствующих документов,на это уйдёт немало времени…

Для того, чтобы закрепить на этот период гарантии, заключается предварительный договор.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Предварительный договор купли-продажи — это официально оформленное обязательство сторон в будущем совершить сделку по передаче имущества на прежде обговорённых и закреплённых условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). То есть, предварительный предшествует основному договору и свидетельствует лишь о намерениях сторон.

Особенности предварительного договора:
  • имеет ту же форму, что и основной, включает в себя те же условия (п. 2,3 ст. 429 ГК РФ);
  • не требует регистрации в Росреестре;
  • заверяется у нотариуса, если планируется нотариальное заверение основного документа;
  • не всегда обязательства по нему бывают выполнены (если в определённый срок стороны не предпринимают никаких шагов для выполнения условий указанных в договоре, правового вмешательства не последует);
  • согласно желанию сторон, может быть прерван;
  • в некоторых случаях может послужить основанием для обращения в суд, если одна из сторон уклоняется от исполнения обязательств;
  • действителен год, если не указана дата заключения основной сделки (п. 4,6 ст. 429 ГК РФ).

Типовое содержание:

  • название документа, дата и место его заключения;
  • паспортные данные участников;
  • подробное описание предмета договора;
  • суть сделки, а именно совершение продажи — покупки;
  • цена объекта.

Кроме перечисленного в договор могут быть включены дополнительные условия. Например:

  • сроки и способы передачи денег в счёт оплаты;
  • дата отчуждения квартиры;
  • штрафные санкции при неисполнении обязательств сторонами;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • основания расторжения соглашения;
  • дополнительные расходы, их распределение и т. д.

Когда заключается?

Чаще всего к его составлению прибегают, если:
  • У Покупателя недостаточно денег для приобретения квартиры.
  • Продавец не собрал ещё всех нужных документов.
  • Одна из сторон не может присутствовать в момент заключения основной сделки.
  • Объект не готов по тем или иным причинам к продаже.
  • Квартира приобретается в ипотеку и банк обязывает стороны договориться о соглашении.
  • Покупатель вносит задаток или аванс, указывая об этом в предварительном акте.

Зачем заключается?

Этот документ позволяет узаконить дальнейшие действия и избавить стороны от спорных ситуаций. В некотором роде он является гарантией осуществления сделки в будущем, так как:

  1. невозможно внесение поправок в условия предварительного договора;
  2. в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного соглашения, другая в течение 6 месяцев может обратиться в суд с требованием обязать нарушителя осуществить сделку (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Возможные варианты

Задача предварительного соглашения состоит в том, чтобы гарантировать в будущем выполнение всех договорённостей. Однако, если документ ничем не подкреплён, он мало что значит: каждый из участвующих в сделке может разорвать её в одностороннем порядке. Поэтому почти всегда Покупатель совершает предоплату в виде аванса или задатка.

С задатком

Смысл задатка определён в п. 1 ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что задаток — это некоторая денежная сумма, которую Покупатель перечисляет Продавцу в счёт причитающегося с него по договору платежа. Что является доказательством заключения соглашения и гарантирует его исполнение. К тому же, задаток — надёжная страховка для участников сделки купли-продажи квартиры:

  • если Покупатель передумает совершать сделку, то задаток остаётся у Продавца;
  • если передумает Продавец, то Покупателю вернётся двойная сумма задатка;
  • если в расторжении соглашения не виновата ни одна из сторон, то размер вернувшегося задатка останется прежним (ст. 381 ГК РФ).

О размере предоплаты стороны договариваются. она не должна превышать десяти процентов стоимости сделки, но «по умолчанию» — минимальна: если договор будет расторгнут, с деньгами кому-то придётся расстаться.

Чёткой формулировки аванса в Гражданском законодательстве нет. Но упоминание присутствует: если стороны не указали в договоре купли-продажи квартиры, что внесённая часть суммы — задаток, то закон рассматривает эту сумму как аванс (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Случается, что даже если в предварительном документе вносимые суммы обозначены как задаток, суды признают эти пункты недействительными (предварительный — ещё не вступивший в действие, значит, не порождающий денежных обязательств акт). Выход — заключать два договора: отдельно предварительный и отдельно договор задатка.

В чем различие?

Задаток и аванс часто путают, так как и тот, и другой являются предоплатой. Однако между ними существуют различия, самое главное из которых — различие в неисполнении обязательств:

  1. аванс не является гарантом исполнения обязательств по договору, любой из участников может отказаться от сделки;
  2. аванс всегда будет возвращён Покупателю, независимо от того, кто является инициатором разрыва;
  3. всегда возвращается в полном объёме;
  4. в отличие от задатка, имеет лишь одно значение — платёжное (у задатка множество функций: платёжная, доказательная, обеспечительная, гарантирующая).

Вывод. Если у Продавца всё готово к продаже: нужные документы собраны, все прописанные в квартире будут вовремя оттуда выписаны и собственник точно знает, что не передумает — есть смысл взять задаток. Если есть опасения, что к нужному сроку все условия выполнить будет невозможно, в договоре лучше указать аванс. Захочет ли Покупатель терять время, ожидая квартиры?

Есть для Продавца ещё аргументы в пользу аванса. Его можно внести в договор вместе со штрафными санкциями.

  • Когда Покупатель беспричинно откажется от сделки, аванс останется у Продавца в качестве штрафа.
  • Если Продавец передумает передать квартиру, то он просто вернёт аванс Покупателю.
Читайте так же:  Где взять кредит наличными пенсионеру

Кроме того, в случае альтернативных сделок (одновременная продажа одной квартиры и покупка другой) или цепочек (несколько альтернатив, увязанных в одну сделку), Продавцу предусмотрительней было бы принять аванс. Так как, здесь риск срыва сделки гораздо больше, чем при простой продаже.

Без задатка

Аванс и задаток не являются обязательным условием предварительного договора. Нужны ли дополнительные гарантии осуществления сделки, участники решают сами. Но, как уже было сказано раньше, договор купли-продажи квартиры без задатка ничем не защищён и может быть легко разорван одной из сторон. И Продавец, если договор без предоплаты будет заключён, окажется в крайне невыгодном положении: повлиять на Покупателя он может только не вернув предоплату, а её то здесь и нет.

Покупатель же, если в установленный срок сделка не состоится, через суд принудит Продавца на совершение продажи и взыщет с последнего судебные расходы.

Предварительный — не значит ориентировочный, то есть ненадёжный. Предварительный — просто отсроченный и при этом — обязательный к исполнению. К составлению этого документа следует подходить ответственно, так как предварительный договор купли продажи является одним из базовых документов, на основе которого будет строиться сделка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи это документ, который обязывает стороны заключить основной договор. Можно сказать, что данный документ выступает неким гарантом того, что сделка состоится, но только через какое-то время.

Заключается такой договор в случаях, когда заключение основного договора в настоящий момент невозможно по каким-либо причинам. Например, у покупателя может не быть полной суммы, или продавцу требуется время, чтобы доставить товар покупателю.

По своей сути, предварительный договор описывает все те же аспекты, что и основной. В нем обязательно указывается цена за предмет сделки, которая должна быть перенесена в основной документ без изменений. Также в предварительном варианте описывается ответственность сторон, в случае отказа от заключения основного договора.

Важно понимать, что предварительный договор часто оформляют, чтобы подтвердить выплату задатка или аванса за товар. Например, так часто делают с недвижимостью. В случае невыполнения обязательств покупателем данный задаток останется у продавца, а в случае невыполнения обязательств со стороны продавца, он должен будет выплатить компенсацию, которая в два раза больше задатка.

Самым главным подвохом документа является его срок действия. Его можно указать, а можно не указывать. В последнем случае, срок действия будет равен одному году с момента подписания предварительного договора. За данный срок стороны сделки должны подписать основной договор, а если этого не происходит, то предварительный перестает действовать.

Таким образом, можно говорить, что предварительный договор представляет собой своего рода обещание контрагентов на заключение сделки в будущем, которое подкреплено юридически.

Какие отличия между предварительным договором и основным договором?

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

  • В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
  • Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;
Видео (кликните для воспроизведения).

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Что такое предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны договариваются заключить в будущем основной договор, на тех же самых условиях, что и предварительный. По сути, документ это всего лишь документальное подтверждение намерений сторон, которое всегда может быть расторгнуто без серьезных последствий.

Участники могут попросту расторгнуть такой документ по договоренности, и он потеряет всю свою юридическую силу.

Основные сведения относительно заключения и подписания предварительного договора купли-продажи содержатся в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кодексе можно найти информацию о том, как правильно договор составлять, какую ответственность несут стороны в случае его невыполнения, а также основные моменты, которые обязательно следует указать в тексте.

Отличия договора купли-продажи от договора мены.

Про о тличия договора купли-продажи от договора дарения смотрите тут.

Чаще всего предварительные договора купли-продажи составляются при покупке недвижимости. Давайте рассмотрим основные типы таких сделок:

  • Предварительный договор с застройщиком. Покупатель выплачивает сумму, которая в будущем пойдет в оплату построенного дома или квартиры. Таким образом, застройщик получает необходимые денежные средства на строительные работы, а покупатель гарантию того, что он без проблем сможет получить построенный объект;
  • Предварительный документ в случае покупки недвижимости по ипотеке через банк. Большинство банков требуют подобный документ, но, по сути, он является просто формальностью;
  • Предварительные договора через агентов по недвижимости. Часто риэлторы предлагают заполнить предварительный договор, основная задача которого подтвердить факт передачи аванса или задатка покупателем.
Читайте так же:  Порядок оформления автокредита в банке открытие

Что такое основной договор купли-продажи?

Основной договор купли-продажи – документ, в котором одна сторона (продавец) обязуется предать товар в собственность другой стороне (покупателю) за оговоренную в договоре цену.

Основной договор купли-продажи, будет считаться заключенным, и будет иметь полную юридическую силу только в таких случаях:

  • Стороны пришли к договоренности по всем пунктам и подтвердили, это поставив подписи;
  • В договоре указаны все существенные условия;
  • Договор составлен в соответствии с нормами и правилами, прописанными в ГК РФ.

Смысл основного договора, заключается не в договоренности, как ранее, а в непосредственной передаче товара от продавца к покупателю.

Стоит обратить внимание, что в основном договоре чаще всего описываются следующие пункты, которые часто опускаются в предварительном:

  • Ассортимент и количество товара;
  • Полная характеристика товара;
  • Упаковка;
  • Доставка;
  • Качество;
  • Обязанности и ответственность сторон.

Когда предварительный договор признается основным?

Основные черты предварительного и основного договоров

Основным договором именуют сделку, которую стороны намерены совершить в будущем. Для нее характерно наличие обычных признаков соглашения в гражданском праве:

Предварительный договор должен содержать указание:

  • на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
  • существенные условия основного договора;
  • обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Подробнее о форме и условиях такого документа можно узнать из наших статей Как составить предварительный договор — форма по ГК РФ?, Как составить предварительный договор купли-продажи? Подобный документ может относиться и к другим видам сделок, см. об этом в нашей статье Предварительный договор аренды нежилого помещения — образец.

Отличия правовой конструкции предварительного договора от основного

Отличие 2 конструкций — в особенностях предварительного договора:

  1. Он не порождает имущественные права и обязанности. В качестве исключения допускаются обеспечительные меры, например задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).
  2. Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
  3. Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
  4. В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Судебная практика по предварительному и основному договору: возможность переквалификации в договор купли-продажи

Для переквалификации предварительного договора (или соглашения о задатке, если в нем сформулированы соответствующие условия) могут иметь значение условия соглашения, соответствующие купле-продаже объекта:

  • Об оплате существенной части цены объекта (п. 8 постановления № 54). Исходя из сложившейся практики правоприменения, внесения аванса в размере 50% достаточно для признания предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи (см. постановление АС ДО от 09.02.2016 № Ф03-6454/15).
  • О передаче имущества и установлении оплаты в рассрочку (постановление 19-го ААС от 27.01.2015 № 19АП-7641/14).

Изменение квалификации договора возможно по инициативе как участника процесса, так и суда, поскольку суд обязан устанавливать по существу волю сторон, выраженную в тексте, и не связан наименованием соглашения.

Последствия переквалификации предварительного договора в основной договор купли-продажи

Следует учитывать, что в случае переквалификации предварительного договора в договор купли-продажи будущей вещи правовые последствия будут выражены в таких обстоятельствах:

  1. Не подлежит применению п. 6 ст. 429 ГК РФ об окончании срока предварительного договора (постановление ФАС СКО от 24.10.2013 № Ф08-6459/13).
  2. Способом защиты права является иск об обязании передать объект и осуществить регистрацию перехода права собственности (см. постановление № 19АП-7465/14) при наличии необходимых условий:
    • объект существует;
    • у продавца есть право собственности на него.
  3. Право собственности покупателя не возникает автоматически, поэтому виндикационный иск — ненадлежащий способ защиты в случае, если имущество выбыло из собственности продавца (постановление ФАС ПО от 02.10.2013 № Ф06-8226/13).

ВАЖНО! При отсутствии объекта может быть предъявлен иск о возврате уплаченных денег, уплате процентов (пп. 3, 4 ст. 487 ГК РФ) и возмещении убытков в размере разницы между договорной и рыночной ценой этого же объекта (п. 5 постановления № 54, определение ВС РФ от 21.12.2015 № 307-ЭС15-15915).

[3]

  • Договор может быть прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренных для договора купли-продажи, в т. ч. по инициативе продавца (п. 4 ст. 486 ГК РФ, постановление № 19АП-7641/14).
  • Переквалификация предварительных инвестиционных договоров и договоров о долевом участии в строительстве

    Такого рода договоры стороны могут также именовать предварительными договорами. В п. 4 постановления № 54 указано, что в этом случае судам нужно определять природу правоотношений исходя из норм ГК РФ, регулирующих отдельные виды договоров. В том числе такие договоры могут быть переквалифицированы в куплю-продажу.

    Читайте так же:  На кого подавать в суд при дтп, на хозяина или водителя

    В последние годы распространенной является ситуация банкротства юридических лиц — застройщиков многоквартирных жилых домов. В этой ситуации у покупателя по предварительному договору есть возможность обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 71, 100, 201.6 закона «О банкротстве» от 26.10.2002 № 127-ФЗ), представив документы, подтверждающие произведенную оплату.

    При этом не принимаются во внимание возражения, основанные на том, что договор не прошел госрегистрацию (см. постановление АС ЦО от 14.03.2016 № Ф10-125/16).

    В случае если по каким-либо причинам право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений не будет признано (например, договор является незаключенным или недействительным), денежное требование о возврате уплаченных сумм должно быть включено в реестр денежных требований кредиторов (см. постановление АС СЗО от 22.03.2016 № Ф07-65/16).

    Переквалификация предварительного договора в договор долевого участия в строительстве

    В практике встречаются случаи переквалификации предварительных договоров в договоры о долевом участии в строительстве (ст. 4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Соответствующая ситуация рассматривается в п. 9 Обзора практики о долевом строительстве, утвержденного президиумом ВС РФ 04.12.2013.

    Необходимыми условиями при этом являются:

    • наличие в предварительном договоре всех реквизитов, предусмотренных ст. 4 закона № 214-ФЗ;
    • соответствие застройщика требованиям ст. 2, 3 закона № 214-ФЗ (право на земельный участок, разрешение на строительство и др.).

    В исковом заявлении, по мнению высшей судебной инстанции, должны быть указаны следующие требования:

    [2]

    1. Признать предварительный договор договором участия в долевом строительстве.
    2. Обязать застройщика представить документы для государственной регистрации.

    Несмотря на то что в постановлении № 54 прямо указано, что предметом договора могут быть объекты, которых на момент его заключения не существует, следует стремиться максимально точно описать объект сделки.

    Так, по одному из дел суд отказал в защите прав, указав, что предварительный договор невозможно квалифицировать ни в этом качестве, ни как сделку купли-продажи или долевого участия, поскольку из него невозможно определить объект недвижимости, подлежащий передаче (постановление АС ПО от 02.12.2015 № Ф06-3229/15). Но все же в этой части мотивировки данного постановления имеется явное противоречие с п. 2 постановления № 54.

    Итак, переквалификация предварительного договора в иной договор возможна в том случае, если он содержит условия, отвечающие конструкции соответствующего договорного вида. В этом случае правовые последствия и возможные требования участников договора определяются нормами, относящимися к установленному судом виду договора.

    Предварительный договор и его отличия от основного договора

    Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

    Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
    Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.

    При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

    — Стороны будущего Основного договора;
    — Срок заключения Основного договора;
    — Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
    — Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

    Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    Что это означает на практике?
    Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

    — О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
    — Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

    Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

    Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

    Специалист Юридической фирмы «КМ Консалтинг» Егоров Константин Михайлович
    Автор: Егоров К.М.
    Источник: КМ Консалтинг

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке? Законные основания заключения

    Оформление ипотечного кредитования становится все более распространенным, а следовательно раскрытие юридических вопросов по данной тематике набирает популярность. Перед заключением сделки купли-продажи по ипотеке осуществляется подписание предварительного договора, который имеет свои особенности и правовую базу. В связи с этим возникают сложности, которые можно разрешить, если разобраться в тонкостях вопроса и законодательной базе.

    Читайте так же:  Основные причины смены фамилии

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Что это такое и зачем нужен данный документ?

    Составление предварительного договора предшествует сделке купли-продажи квартиры по ипотеке. Определяется как соглашение сторон, по которому эти стороны обязуются в будущем заключить иной контракт на тех условиях, которые предусматриваются в первичном соглашении. (п. 1 ст. 429).

    Это происходит в интересах обеих сторон: клиент заинтересован чтобы сделка с банком не была сорвана, а банк, в свою очередь, должен заручиться официальным документом, подтверждающим мотивы и обязательства клиента.

    Первичное соглашение выступает гарантом соблюдения условий заключаемой сделки: одна сторона обязана внести средства, а другая выполнить свою часть обязательств – передать имущество. Оформление данного соглашение позволит избежать возникновение разногласий и споров в дальнейшем.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Основные отличия предварительного договора от основного:

    • в первичном соглашении содержится указание на предмет, стороны и сроки заключения основного договора;
    • составление первичного контракта не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон в дальнейшем заключить основное соглашение;
    • временный характер;
    • требования к форме ограничиваются лишь тем, что контракт должен быть заключен в письменном виде.

    Законные основания заключения

    Предварительное согласие на покупку и продажу квартиры по ипотеке основывается на статье 429 ГК РФ. В статье есть ссылки, которые также будут играть роль при правовом регулировании действия данного соглашения. Так, п. 4 ст. 445 станет основанием для применения законных положений при уклонении одной из сторон от подписания основного договора.

    Когда заключается такой ДКП?

    Решение о составлении предварительного договора по купле-продаже квартире по ипотеке принимается в момент, когда клиентом уже подобрана желаемая недвижимость. Важно учитывать, что устное соглашение не имеет юридической силы. Поэтому составление и подписание первичного соглашения обязательно.

    До подписания клиент обращается в банк и обсуждает со специалистом все тонкости, это позволит избежать возможных трудностей. Банк проверяет все сведения о недвижимости: оценочная стоимость с отчетом от эксперта, исключение использования недвижимости в качестве залога, а после согласовывает сделку. Только после этих банковских процедур происходит составление и последующее подписание контракта.

    Однако юридическая практика показывает, что в некоторых случаях регистрация все же имеет место быть. Например:

    1. при наличии большого аванса или задатка;
    2. большой срок выхода на сделку (более двух месяцев).

    Заключить первичное соглашение можно у юриста или риелтора, стоимость услуги будет зависеть от региона и квалификации специалиста. Обычно цена варьируется от двух до шести тысяч рублей.

    Какие моменты обязательно в нем прописываются?

    Для правильного оформления документа потребуется заполнить все основные пункты. Среди них особо важны следующие:

    [1]

    1. данные паспорта и личная информация о всех участниках сделки;
    2. полное описание жилой площади и ее техническая характеристика: адрес, размер общей площади, даты проведения строительных работ и прочее;
    3. официальное подтверждение права распоряжения продавца собственности;
    4. день, в который будут передаваться денежные средства;
    5. дата подписания основного договора купли-продажи по ипотеке.
    • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке
    • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

    В случае, если одна из сторон отказывается от заключения сделки купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд для ее заключение в принудительном порядке. По гражданскому законодательству договор будет считаться заключенным в том случае, если если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, оформленного надлежащим образом (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

    Предварительный договор должен содержать все условия основного контракта и его предмет (п. 3 ст. 429 ГК РФ), если он заключен в надлежащей форме, то при отказе одной стороны от заключения сделки, суд принудит ее к обязательному соглашению.

    Существуют обязательные требования: форма и содержание.

    1. Этот вид контракта заключается в форме, установленной для основного договора или в письменной форме.
    2. Требования к содержанию следующие: предмет, а также условия основного соглашения.

    Заключение первичного контракта играет большую роль при оформлении ипотечного кредитования и оформлении сделки купли-продажи недвижимости. Он выступает в качестве гаранта, ведь устное выражение воли и желания не фиксируется и не становится гарантией выполнения всех условий в полном объеме. При заключении первого соглашения каждая из сторон становится обладателем обязательства, которое повлечет за собой составление основного контракта.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Источники


    1. Сю, Эжен Жертва судебной ошибки / Эжен Сю. — М.: Новелла, 2016. — 416 c.

    2. Жмудь, Л. Я. Зарождение истории науки в античности / Л.Я. Жмудь. — М.: Издательство Русского Христианского Гуманитарного Института, 2017. — 424 c.

    3. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.
    Отличия предварительного договора купли-продажи от основного договора купли-продажи
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here