Земельный спор по границам участка

Рассмотрим следующий вопрос: "Земельный спор по границам участка". Если необходимы утонения, то обратитесь к дежурному специалисту.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

Практические советы, как выиграть спор о границах земельного участка в суде

В редакции по состоянию на 20 апреля 2017 г.

Что и как делать, чтобы выиграть в суде спор о границах земельного участка? Поделюсь своим опытом.

Понятно, что все ситуации описать я не смогу. Поэтому остановлюсь, на мой взгляд, на более важных и проблемных вопросах.

1. До подачи иска в суд соберите максимально возможное количество доказательств местоположения границ Вашего земельного участка. Прежде всего нужны планово-картографические материалы.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Нередко из-за отсутствия доказательств бывает сразу понятно, что выиграть дело не получится. А ходить в суд наудачу по таким делам удовольствие недешевое.

Доказательствами могут быть ситуационные планы участков из местного БТИ, ситуационные планы населенного пункта из местной администрации или районного отдела архитектуры, землеустроительные дела и межевые планы на земельные участки, генеральный план или иные документы по территориальному планированию населенного пункта, проект организации и застройки территории (генеральный план, проект планировки) садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и другие документы, подтверждающие местоположение границ.

По этому поводу Верховный Суд РФ в разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 2 июля 2014 г.) разъяснил следующее: «Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

2. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана или заключения с отображением границ Вашего земельного участка или с отображением наложения границ спорных участков. Выбор между тем, какой из этих документов готовить, зависит от конкретных обстоятельств дела и здесь невозможно дать точные рекомендации.

Межевой план или заключение кадастрового инженера помогут Вам лучше понять ситуацию, оценить судебную перспективу дела, помогут определиться, с каким иском идти в суд, кто будет ответчиком и третьими лицами по этому иску. А возможно, эти документы помогут Вам в дальнейшем оспаривать заключение эксперта по делу.

Из межевого плана или заключения кадастрового инженера Вы сможете взять координаты характерных точек границ земельного участка, которые необходимо указать в просительной части искового заявления, например, по иску об установлении границ земельного участка.

На практике судьи оставляют без движения и предлагают исправить исковые заявления, если в них не указаны координаты характерных точек границ участка, на которые претендует истец, то есть по сути истцом не обозначены конкретные требования к ответчику.

3. После принятия иска судом подготовьте и подайте суду ходатайство о назначении по делу землеустроительной экспертизы. Укажите в этом ходатайстве свои вопросы для экспертизы и кандидатуру желаемого эксперта. Приложите к ходатайству копии документов об образовании и квалификации Вашего эксперта.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Однако не ждите, что суд сам назначит экспертизу за счет бюджета. Не получится. Если Вы должны доказать обстоятельства, которые может установить экспертиза, то именно Вам нужно заявлять ходатайство о назначении по делу экспертизы. Однажды ко мне на консультацию приходил человек, который проиграл дело только потому, что предоставил суду в качестве доказательства досудебное заключение муниципального предприятия и не стал просить суд о назначении по делу землеустроительной экспертизы.

Согласно ч. 2 ст. 79 ГПК РФ каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом. Отклонение предложенных вопросов суд обязан мотивировать. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Реальность такова, что проведение землеустроительной экспертизы судьи поручают кадастровым инженерам, которых они знают и с которыми постоянно работают. Из-за этого на практике почти невозможно добиться назначения повторной экспертизы. Не будет же судья признавать некомпетентность или заинтересованность своего эксперта. Да и затягивать дело еще на несколько месяцев для проведения повторной экспертизы судье никак не хочется.

Несмотря на это, свое право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту надо использовать. Для этого предварительно выясните у желаемого специалиста место его работы, стоимость и сроки проведения экспертизы, получите у него копии документов об образовании и квалификации (диплом об образовании, квалификационный аттестат кадастрового инженера, свидетельство о повышении квалификации и др.).

4. При проведении экспертом осмотра и измерений спорных земельных участков постарайтесь довести до него свою позицию. Обратите внимание эксперта на объекты на местности, например, остатки заборов, которые подтверждают Вашу позицию. Попросите зафиксировать эти объекты.

Если необходимо, опишите эксперту свой вариант установления границ земельного участка и попросите отразить Ваш вариант в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ (редакция от 08 марта 2015 г.) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» участники процесса, присутствующие при производстве судебной экспертизы, не вправе вмешиваться в ход исследований, но могут давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету судебной экспертизы.

Читайте так же:  Что нужно сделать, чтобы получить наследство после смерти

По окончании обмеров участков уточните у эксперта, когда он подготовит и сдаст в суд экспертное заключение.

5. По прошествии времени, в течение которого эксперт должен подготовить свое заключение, узнайте у него или у помощника судьи, сдано ли дело с экспертным заключением в суд.

Как правило, судьи назначают следующее судебное заседание через 2-3 недели после поступления в суд дела с заключением эксперта. И часто это судебное заседание бывает последним. Поэтому Ваша задача – как можно раньше ознакомиться с экспертным заключением, чтобы, если понадобится, иметь время на подготовку к оспариванию этого заключения.

6. При необходимости уточните свое исковое заявление с учетом заключения землеустроительной экспертизы, если Вы согласны с этим заключением.

7. Если Вы считаете экспертное заключение неполным или неправильным и необоснованным, то подготовьте и подайте суду письменное ходатайство о назначении по делу соответственно дополнительной или повторной экспертизы.

Согласно ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Закажите у другого специалиста рецензию на заключение эксперта. Приложите эту рецензию к своему ходатайству о назначении дополнительной или повторной экспертизы.

К сожалению, на практике судьи крайне редко принимают во внимание рецензию стороннего специалиста на заключение эксперта. Но другого выхода в таких ситуациях обычно нет. Поскольку в заключении эксперта приводится исследование в области землеустройства, то оценивать это заключение должен другой специалист, компетентный в области землеустройства.

Желательно пригласить этого специалиста в судебное заседание для обоснования подготовленной им рецензии на заключение эксперта.

8. Если Вы считаете, что по заключению эксперта есть вопросы, которые можно разрешить без проведения дополнительной или повторной экспертизы, то подготовьте и подайте суду ходатайство о вызове и допросе эксперта. Укажите в ходатайстве вопросы, которые у Вас имеются к эксперту, чтобы у судьи не было оснований отказать Вам в этом ходатайстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании. В целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы.

Путем допроса эксперта можно получить необходимые разъяснения и дополнительное обоснование нужных Вам выводов или же, напротив, подтвердить сомнения в правильности и обоснованности заключения.

Однако к допросу эксперта надо тщательно готовиться. Помните, что эксперт – это специалист в своем деле. Я не раз видел, как эксперты с легкостью разделывались с недовольными истцами или ответчиками. Поэтому лучше не задавайте эксперту вопросы, если не уверены в том, какие получите ответы.

9. Напоследок несколько общих рекомендаций. Все более-менее важные ходатайства и другие процессуальные документы подавайте в письменном виде. Иногда в судебном заседании судьи отказываются принимать эти документы в дело. В таком случае надо подать их через приемную суда.

Все планово-картографические материалы, подтверждающие местоположение границ спорных земельных участков, подавайте суду для приобщения к делу до назначения землеустроительной экспертизы. Такие документы, приобщенные к делу после экспертизы, скорее всего, будут лежать мертвым грузом.

По возможности, знакомьтесь с протоколом судебного заседания и приносите на него замечания, если таковые имеются.

Вообще все свои доказательства представьте суду до принятия решения по делу. В апелляционной инстанции будет поздно ссылаться на новые доказательства.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

По моим наблюдениям около 90% судебных решений по земельным спорам о границах апелляционные суды оставляют без изменения. И не потому, что районные и городские суды хорошо работают.

Результат рассмотрения спора о границах почти целиком зависит от землеустроительной экспертизы. Чтобы отменить или изменить решение суда, как правило, нужно другое заключение судебной экспертизы. У судей апелляционного суда нет ни времени, ни желания затягивать рассмотрение дела и назначать по нему дополнительную или повторную экспертизы.

В общем, делайте всю работу по доказыванию в суде первой инстанции, даже если Вам с очевидностью кажется, что решение состоится в Вашу пользу.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Судебные споры о границах земельных участков

Правоприменительная практика последних лет свидетельствует, что категория дел, вынесенная в заголовок настоящей статьи, все чаще встречается в судебной практике. По наблюдениям автора статьи, связано это, прежде всего, с тем, что владельцы и собственники земельных участков под влиянием требований государственных и муниципальных земельных органов стали все чаще уточнять границы своих владений, приводить в порядок свою документацию на землю.

Работа эта приводит к тому, что владельцы и собственники (часто к изумлению своему) узнают о наложениях границ земельных участков на картах (схемах) и на местности, о кадастровых ошибках, о нахождении своих объектов недвижимости в «чужих» границах и т.п.

Не претендуя на всесторонность исследования в рамках газетной статьи, попытаемся осветить некоторые проблемные вопросы, возникающие по такой категории споров, и сформулировать практические выводы. Начинающим юристам это может помочь, в том числе, найти правильные подходы к разрешению указанных споров.

В силу уже сложившейся судебной практики согласно статье 7 ранее действовавшей редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 1 января 2017 года государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости», а сам закон № 221-ФЗ называется законом «О кадастровой деятельности») к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ и площадь.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении площади и (или) границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, определяемом совокупностью уникальных характеристик, прекращаются.

Читайте так же:  Как вернуть импортный товар поставщику

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка.

При этом заинтересованное лицо вправе обращаться в арбитражный суд с иском, направленным на изменение границ уже поставленного на кадастровый учет земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4275/11).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного суда Российской Федерации от 07.10.2015 N 305-КГ15-7535 по делу N А41-47432/2012, когда предмет спора связан с пересечением (наложением) земельных участков, сведения о границах одного из которых внесены в государственный кадастр недвижимости, а другого подлежат уточнению, то требования заявителя в таком случае подлежат рассмотрению по правилам искового производства как требование об установлении границ земельного участка.

Таким образом, требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве.

Требование об установлении границ земельного участка направлено на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости. По таким искам ответчиком является смежный землепользователь, поскольку в рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Приведенные здесь правовые позиции, сформулированные сложившейся судебной практикой, сразу позволяют сделать определенные первичные выводы при разрешении споров о границах земельных участков:

  • Подобного рода споры рассматриваются по правилам искового производства, поскольку требование об установлении местоположения границ земельного участка является спором о праве;
  • Вопрос об установлении (изменении) границ сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков находится в компетенции суда. Суд может изменять такие границы в установленном законом порядке;
  • Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости;
  • По искам об установлении ( изменении) смежной границы между земельными участками ответчиками являются смежные землепользователи.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании указанного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка).

Если при государственном кадастровом учете в связи с уточнением местоположения части границ земельного участка, которая одновременно является общей (смежной) частью границ других земельных участков, и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о смежных с ним земельных участках, орган регистрации прав одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о местоположении границ (частей границ) и площади указанных смежных земельных участков. При этом представление дополнительных заявлений о государственном кадастровом учете изменений в сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, в отношении указанных смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ).

Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона N 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии со статьей 21 Закона N 218-ФЗ одним из необходимых документов для кадастрового учета является межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 этого же Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Закона N 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Читайте так же:  За что лишают родительских прав отца

Из приведенного также можно сформулировать некоторые выводы, важные для понимания порядка разрешения судебных споров о границах (назовем их для краткости так):

  • Уточнение границ земельных участков может осуществляться во внесудебном порядке (при наличии согласия смежных землепользователей, отсутствии спора);
  • Межевой план, сформированный по итогам кадастровых работ – неизбежный атрибут иска о границах. Без информации, содержащейся в нем, суд попросту не сможет сформулировать резолютивную часть своего решения о границах. В некоторых судебных актах автор публикации даже увидел, что межевой план являлся приложением к судебному решению. Альтернативой межевого плана может выступать только заключение судебной землеустроительной экспертизы, проведенной судом;
  • Местоположение границ земельного участка в решении суда устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ (так называемых поворотных точек);
  • При вынесении судебных актов суды не связаны вариантами прохождения границ, предлагаемыми сторонами спора. Суд может установить границы по собственному варианту с учетом максимального баланса интересов сторон. Такие варианты прохождения границ должны определяться по итогам проведения кадастровых работ или по итогам судебной землеустроительной экспертизы.

(Окончание в № 2, 2019)

Видео (кликните для воспроизведения).

Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, доцент, заслуженный юрист Российской Федерации

22.01.2019 Судебные споры о границах земельных участков

Напишите нам:
[email protected]

г. Хабаровск, ул. Ленина,
д.18В

+7 (4212) 75-05-25
г. Хабаровск

[1]

Официальный представитель Общероссийской Сети распространения правовой информации КонсультантПлюс в городе Хабаровске и Хабаровском крае

Чем руководствоваться при защите своих прав, если законодательно не закреплены определения?

Перераспределение земельных участков — один из редких в настоящее время способов образования земельных участков. При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается (п. 1 ст. 11.7 ЗК РФ). Перераспределяться могут только земельные участки, поставленные на кадастровый учет. Процедура перераспределения существенно различается в зависимости от того, между какими участками осуществляется перераспределение.

1 вариант. Участки находятся в частной собственности. В таком случае на основании п. 2. ст. 11.7 ЗК РФ при перераспределении земельных участков у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. Таким образом, вам необходимо прийти к соответствующему соглашению со своими соседями.

2 вариант. Перераспределение между участками, находящимися в частной собственности, с участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Судя по логике запроса, у вас как раз этот вариант.

В пп. 2, п. 1. ст. 39.28 ЗК РФ среди прочего указано, что перераспределение допускается в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

При отсутствии утвержденного проекта межевания территории перераспределение осуществляется на основании утвержденной схемы расположения земельного участка. Уполномоченный орган может отказать в перераспределении только в следующих случаях:

1) заявление о перераспределении земельных участков подано в случаях, не предусмотренных п. 1 статьи 39.28 ЗК РФ;

2) не представлено в письменной форме согласие лиц, если земельные участки, которые предлагается перераспределить, обременены правами указанных лиц;

3) на земельном участке будут расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственности других граждан или юридических лиц;

4) перераспределение осуществляется с участками, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте;

5) перераспределение осуществляется с участками, зарезервированными для государственных или муниципальных нужд;

6) перераспределение осуществляется с участками, являющимися предметами аукциона;

7) перераспределение осуществляется с участками, в отношении которых подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или заявление о предоставлении земельного участка и не принято решение об отказе в этом предварительном согласовании или этом предоставлении;

8) в результате перераспределения земельных участков площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, будет превышать установленные предельные максимальные размеры земельных участков.

Максимальные размеры устанавливаются муниципальным органом. Например, решением Совета депутатов Орехово-Зуевского муниципального района Московской области от 22.11.2006 N 100/10 «О предельных (минимальных и максимальных) размерах земельных участков для предоставления гражданам под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и строительство гаражей» установлены максимальные границы в размере 36 кв.м.;

9) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель, из которых возможно образовать самостоятельный земельный участок;

10) границы земельного участка, находящегося в частной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

11) имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ;

12) приложенная к заявлению о перераспределении земельных участков схема расположения земельного участка разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам или не соответствует утвержденным проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;

13) земельный участок, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, расположен в границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания территории.

Таким образом, необходимо точно понимать основание, по которому был получен отказ, и подобрать документы, доказывающие обратное.

Действующее законодательство на самом деле не раскрывает понятий вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы. Ссылка на иные источники возможна, но лицом, обладающим специальным образованием. В таком случае лучше ходатайствовать о возврате в первую инстанцию с целью назначения судебной экспертизы.

Кроме этого, рекомендую вам рассмотреть другой способ защиты права, а именно подать заявление об исправлении кадастровой ошибки. Предметом ваших требований будет следующее:

признать недействительными результаты межевания;

признать кадастровой ошибкой содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости сведения в части описания координат поворотных точек границ и площади земельного участка;

исправить кадастровую ошибку и внести изменения в сведения, содержащиеся в ГКН в части описания координат поворотных точек границ и площади земельного участка в соответствии с фактическим пользованием земельного участка и признать правильными указанные координаты.

В рамках указанного дела потребуется также судебная экспертиза.

Читайте так же:  Документы для продажи земельного участка

В соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта РФ, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Согласно ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном законом порядке обязательному согласованию с лицами, оьладающими смежными земельными участками. В ст. 28 указанного закона определено, что ошибками в ГКН является в том числе воспроизведенная в ГКН ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН. Полагаем, что такая ошибка была допущена в Межевом плане. Например, межевой план составлялся кадастровым инженером без осуществления выезда на местность или без согласования со всеми лицами.

Рассмотрение споров о границах земельного участка: причины возникновения и способы решения конфликта

Владение земельным участком является одним из правомочий собственника недвижимости. Полноценная его реализация возможна лишь при четкой идентификации участка земли путём установления территориальных границ.

Спор о границах земельного участка ― довольно распространенная ситуация, возникающая между владельцами смежных наделов. Нередко соседи не могут договориться, где проходят границы их участков, и кому принадлежит конкретная земля. Порядок решения конфликтов из-за границ прилегающих друг к другу участков земли имеет определенные правила и особенности, на рассмотрении которых следует остановиться подробнее.

Основные понятия и нормативное регулирование

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса России (далее — ЗК РФ), части 7 статьи 38 Федерального закона РФ от 24.07.2017 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ), участок земли определён частью земельной поверхности, имеющей определённые индивидуальные характеристики. Законодательством установлено, что в качестве главного идентифицирующего признака земельный надел должен иметь точные границы, определяемые в процессе межевания.

Земельными границами называют линии или края, которые определяют территориальное расположение участка. Границы бывают:

  1. Фактическими ― имеющимися в настоящий период (заборы, овраги, ограждения, другие искусственные преграды).
  2. Кадастровыми — учитываемыми при кадастровом учёте.
  3. Юридическими ― определенными в результате проведения процедуры межевания, но до постановки участка на учёт.
  4. Историческими ― определяемыми при начальном расположении надела.
  5. Декоративными ― учитываемыми государством до межевания.

В соответствии с вышеуказанными законами межевание — это обязательная процедура, проводимая при согласовании точных границ между прилегающими земельными наделами. В статье 39.3 Закона № 221-ФЗ прописывается, что собственник соседского участка земли не вправе возражать против межевания и препятствовать установлению четких территориальных границ объекта. Процедура не требует дополнительных расходов от владельцев земли и проводится безвозмездно.

В результате процесса разграничения близлежащих участков оформляется акт, подписываемый всеми заинтересованными лицами. Составленный документ является основанием для внесения сведений о пограничных земельных участках в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Важно: если соседи не смогли прийти к согласию относительно границ принадлежащих им земель, дальнейшее решение конфликта потребует судебного разбирательства.

Причины возникновения споров по границам земельного участка

Спор между владельцами пограничных земельных наделов может возникнуть не только в процессе определения территориальных линий участка (межевания), но и при его использовании.

Наиболее распространенной причиной появления спорных ситуаций между соседями является несовпадение границ, указанных в официальных документах, с теми, что существуют в действительности. В подобных случаях граничащие линии участков могут:

  • пересекаться;
  • накладываться друг на друга (наложение краев участка);
  • частично отсутствовать.

Таблица. Частые случаи появления разногласий по границам участков земли:

Причина Описание
Нарушение предписанных норм (строительных, пожарных, санитарных, эпидемиологических) Для любого сооружения на участке земли установлены определенные правила, согласно которым постройка не должна располагаться ближе трех метров к граничащему с ней участку.

Расположение возводимого объекта и его приближение к межевым линиям соседней земли определяются согласно назначению постройки.

[3]

Способы решения проблемы в большинстве случаев зависят от возникших последствий — снос постройки либо исправление нарушений путем переноса

Самовольное занятие (захват) чужой территории Подобные ситуации часто возникают, если собственник длительное время владеет участком, например, земельным наделом в садоводстве. А новый владелец приобрел участок с уже определенными краями. Как правило, появляется сосед по саду, который утверждает, что прежний собственник «захватил» у него землю.

А также не исключена кадастровая ошибка. В такой ситуации необходимо инициировать повторную процедуру межевания с целью точного установления границ

Отсутствие у соседей желания решить спор мирным способом путём достижения обоюдоустраивающей договоренности Результатом процесса межевания является подписание сторонами акта, в котором определены и согласованы границы земельного участка. В случае если один из соседей не желает подписать акт, ситуация будет разрешаться в суде Строительство без разрешения на «незанятом» земельном участке Не бывает земли, никому не принадлежащей. Собственником надела может быть гражданин, учреждение или государства. Во всех случаях для строительства «чужом» участке необходимо получить письменное разрешение собственника

Поводами для появления разногласий между владельцами смежных земель могут послужить и другие причины. Однако основа любой конфликтной ситуации по земельным границам — это несоответствие фактических и юридических линий участка.

Виды споров и особенности их рассмотрения

Основными видами конфликтов, возникающих из-за границ земельных наделов, являются:

  1. Противоречие в первоначальных документах встречается довольно часто, поскольку используемые в процессе землеустройства прежние методы не имели высокой точности, а их результатом было определение лишь приблизительных границ. В данном случае потребуется новое межевание для установления точных границ, что часто изменяет фактические линии участка.
  2. Ошибка кадастрового инженера, допущенная при определении первоначальных краев надела. Ситуация возникает из-за неправильного замера или ошибочного внесения данных в документы. В итоге – наблюдается нарушение прав собственника и появление различных разногласий между соседями смежных земель.
  3. Самый распространённый вариант спора в отношении границ – это захват земли собственником пограничного участка может выражаться в незаконном перенесении ограды или забора, а также части построения на близлежащий земельный участок.

Есть нюансы при рассмотрении различных видов споров по границам земельных участков. Межевание должно осуществляться при участии всех лиц, заинтересованных в процессе, либо факта письменного уведомления о дате проведения. При несоблюдении предусмотренного законом порядка шанс соседей на решение спора в свою пользу значительно уменьшается.

Прежде перед постановкой надела на государственный учёт требовалось получить согласие от всех владельцев пограничных участков. Сейчас порядок значительно упрощён – при отсутствии разногласий или молчании соседа участок ставят на кадастровый учёт. В результате существует возможность, что в Государственном реестре будут содержаться ошибочные данные. Если регистрационный орган отказывает во внесении изменений в ЕГРН, это можно обжаловать в суде. Оспорить ошибку при постановке на кадастровый учет земельного участка можно в трехмесячный срок с даты отказа уполномоченного органа в её устранении.

Читайте так же:  Типовой договор купли-продажи доли в квартире между родственниками

Определение территориальных границ участка – технический процесс. Главным документом при решении земельных споров по границам наделов являются выводы землеустроительной экспертизы. Заинтересованной стороне следует максимально точно сформулировать вопросы, требующиеся разрешить в процессе экспертизы. Инициируется экспертиза ходатайством заинтересованной стороны или судом. Особенность землеустроительной экспертизы – её высокая стоимость по сравнению с обычным межеванием. Поэтому суд крайне редко назначает такую экспертизу, а расходы по её проведению часто ложатся на плечи участников спора.

Если результат процедуры межевания не устраивает соседа, он может оспорить его в суде, указав причину обращения в исковом заявлении. В таком случае границы наделов будут устанавливаться судом.

В какой суд обращаться с земельным спором по границе участка

В случае возникновения спора об определении территориальных линий земельного участка и невозможности решения конфликта мирным способом нужно обращаться в суд. Подсудность земельных споров по границам наделов определена законом – такие дела рассматривает районный суд.

Целью судебного разбирательства является определение и установление точных границ земли для последующей постановки его на государственный учёт в Росреестр. Для инициации процесса решения земельного спора в судебном порядке необходимо подать иск и приложить имеющиеся доказательства. По принятии заявления судья выносит определение о подготовке к судебному разбирательству. К процессу рассмотрения дела в суде в обязательном порядке привлекаются собственники пограничных участков и все заинтересованные лица.

Порядок разрешения споров по границе земельного участка

Основными фактами, которые подлежат доказыванию при разрешении спора по границам земель, являются:

  • определение принадлежности земельных наделов каждой из сторон спора;
  • смежность участков;
  • фактическое изменение земельных линий по сравнению с ранее установленными и указанными в документах;
  • обстоятельства и причины, послужившие основанием изменения границ.

Важно: в суде доказывать принадлежность конкретной земли каждому из участников процесса обязан истец, ответчик же со своей стороны должен доказать отсутствие в его действиях признаков противоправного поведения.

При судебном рассмотрении земельных споров по краям земли в качестве доказательств можно представлять:

  • правоустанавливающую документацию;
  • экспертные заключения;
  • планы пограничных территорий;
  • общий кадастровый план участка с приложением отображения смежных земель;
  • другие свидетельства (архивные документы, показания свидетелей, планы расположения построек, оценка разницы грунтов на участках).

Чтобы разрешить конфликт относительно территориальных линий смежных земельных наделов необходимы специальные познания, поэтому самым точным доказательством в суде становится результат землеустроительной экспертизы.

Разрешая спор, суд учитывает границы, сложившиеся фактически и отмежёванные более 10–15 лет до возникновения разногласий между соседями. В большинстве случаев подобные территориальные линии закреплены природными или искусственными объектами и существуют уже не один год, а порой даже несколько десятилетий. Такие ситуации распространены, когда способы межевания не были довольно точными.

Принятием решения спор в судебной инстанции заканчивается. На основании решения суда, вступившего в законную силу, данные о земельных участках вносятся в ЕГРН.

Какова исковая давность

Если гражданин владел земельным участком, но не пользовался им по различным причинам, это не означает, что кому-то позволено посягать на его надел. Лишиться права собственности на недвижимость или утратить право на его часть можно только в результате отчуждения или по вступившему в законную силу решению суда.

Иная ситуация – если свидетельство о праве собственности старого образца содержат ошибочные или неточные сведения. Часто именно поэтому возникают разногласия по определению точных границ.

Не имеет значения, когда собственник земли узнал о незаконном использовании другим лицом его земли или её части. Если такие сведения стали известны законному владельцу, он может обратиться в суд с требованием уточнения границ.

Независимо от давности нарушения, истинный владелец может попробовать урегулировать спор в досудебном порядке. При отсутствии у сторон желания мирного разрешения конфликта собственнику нужно обращаться в суд. Для обращения в судебную инстанцию необходимо основание – документ, свидетельствующий о праве истца на земельный участок.

[2]

Судебная практика по земельным спорам, связанным с межеванием

Устоявшуюся судебную практику по земельным спорам систематизирует Пленум Верховного Суда РФ. Самой распространённой ошибкой, допускаемой судьями при разрешении земельных споров, связанных с межеванием, является нарушение порядка, установленного законодательством:

  • непривлечение в качестве сторон владельцев сопредельных земель, что мешает всестороннему и полному, тщательному анализу всех имеющихся доказательств;
  • не назначение землеустроительной экспертизы.

Например, в районном суде было рассмотрено дело, по которому требованием истца было признать недействительным межевание соседнего земельного участка, сноса самостроя в виде сарая, расположенного на земле заявителя.

Первоначально судья удовлетворил требования истца, но позже решение было отменено коллегией судей по причине отсутствия результатов экспертизы в деле. Землеустроительная экспертиза, проведенная по ходатайству ответчика, показала иные территориальные линии, не затрагивающие построенное сооружение. В удовлетворении исковых требований было отказано.

По другому делу при первоначальном рассмотрении не были привлечены к участию в деле совладельцы спорного объекта недвижимости. Коллегия, отменяя решение районного суда, учла, что земельный участок находится в общей собственности нескольких лиц. При повторном рассмотрении судом были привлечены все сособственники на стороне ответчиков.

Разъяснение сложных вопросов

Видео (кликните для воспроизведения).

Необходимо знать, что при подаче виндикационного иска срок исковой давности составляет 3 года, в то время как на негаторный иск такое ограничение не распространяется. Судья применяет исковую давность только в случае подачи заинтересованным лицом соответствующего ходатайства.

Источники


  1. Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному Закону от 8 августа 2001 г. №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринемателей» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2014. — 286 c.

  2. 20 лет Конституции Российской Федерации. Актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства. Четвертый пермский международный конгресс ученых-юристов. — М.: Статут, 2014. — 368 c.

  3. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.
Земельный спор по границам участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here